Susan Dawson, en partner hos Waltz, Palmer og Dawson, LLC, diskuterer spørsmål du bør spørre deg selv før du signerer en kommersiell leieavtale.
1. Har jeg lest og forstått hele leieavtalen?
Ja, du må lese det.
Jeg vet, det er et veldig langt (og står overfor det, ikke veldig interessant) dokumentet, men du trenger å vite hva det er i det.
Sjekk vilkårene. Ikke anta at de fikk det riktig. Sørg for at du sjekker startdatoen, sluttdatoen, leieforholdet, leieforhøyelsen og eventuelle andre spesielle vilkår du forhandlet for. Vær også sikker på at du vet hva du er forpliktet til å gjøre.
Hva er utleier forpliktet til å gjøre? Kan du avslutte det? Pass på at du vet hva du kommer inn på.
2. Har jeg forhandlet fram den beste avtalen mulig?
Bare fordi de ga deg en leieavtale, betyr ikke at forhandlingen din er over. Mange av vilkårene i leieavtalen er fortsatt omsettelige. Når du leser det, lage en liste over alle bestemmelsene du ikke liker og send den til utleier. Du kan bli overrasket over hvor mye de er villige til å endre.
3. Har jeg forretningsstrukturen på plass?
Hvis du vil bli beskyttet av bedriftens skall , sørg for at den er på plass først.
Sørg for at du har innleverte vedtekter for et selskap eller organisasjonsorganisasjoner (noen stater kaller disse dokumentene sertifikater) for en LLC tilbake fra statssekretæren før du signerer.
4. forstår jeg leieavtalen?
For eksempel bruker de fleste leieavtaler begrepet "CAM" som står for "Common Area Maintenance".
Du bør tildeles en prosentandel av den CAM du er ansvarlig for, basert på prosentandelen av bygningen du leier.
Pass på at prosentandelen er basert på bygningens størrelse og varierer ikke ut fra hvor mye av bygningen som leies.
5. Har jeg vurdert å spørre om en CAM Stop-leieavtale?
De fleste leieavtaler i disse dager er "triple net" (som betyr at du betaler leie, pluss din forholdsmessige andel av CAM og eiendomsskatt for eiendommen).
Du kan spørre utleier for en CAM Stop-leieavtale, noe som betyr at du bare betaler for økningen i CAM-avgifter og eiendomsskatt over ditt første leieår (ofte kalt "basisåret").
Mens utleier kan øke basenivået, tar det mye av "mystery fee" ut av leien. Alternativt, be om en hette på CAM slik at den ikke kan øke med mer enn en viss forhandlet prosent.
6. Har jeg lest CAM-definisjonen?
Dette er trolig en av de mest forvirrende delene av leieavtalen, og du vil bli overrasket over hvor mye du betaler for. Kontroller at du ikke betaler for ting som angår utleierens markedsinnsats eller juridiske avgifter forbundet med å forhandle andre leieavtaler.
Andre ting du kanskje vil streik er noen administrasjonsgebyrer på mer enn 3%, betaler for ytelser til utleierens ansatte, utbyggingsutgifter for andre leieavtaler.
Les mer om å forhandle CAM-vilkår.
7. Hva er mitt ansvar for investeringer?
Kapitalutgifter når de brukes i en kommersiell leieavtale, refererer vanligvis til store strukturelle utgifter, dvs. tak, grunnlag, HVAC (oppvarming, ventilasjon, klimaanlegg) og andre store reparasjoner / utskiftninger.
Hva er "standard", er forskjellig fra by til by og eiendom til eiendom, men jeg anbefaler vanligvis klienter mot å signere leieavtaler som forandrer byrden av disse reparasjons- eller erstatningsutgiftene til leietaker. Hvis utleieren din krever at du betaler for disse kostnadene, er det kompromisser.
For eksempel, hvis leien sier at du er ansvarlig for reparasjon og erstatning av HVAC, foreslår huseieren at han slår "erstatning", og at reparasjonsforpliktelsen din er begrenset til en vedlikeholdskontrakt, kanskje to ganger i året, og at du er ansvarlig for alle generelle reparasjoner opp til et visst årlig maksimumsbeløp.
8. Er leieavtalen tildelbar ?
Sjekk om utleier har rett til å si opp leieavtalen dersom du ber om et oppdrag; det vil si for noen andre å ta på leiekontrakten hvis du selger virksomheten. For mange bedrifter er plasseringen din en stor del av verdien.
Hvis utleier har rett til å si opp leieavtalen når du ber om et oppdrag, kan det drepe salget ditt. Be huseieren å fjerne denne bestemmelsen eller la den bli endret, slik at den ikke gjelder ved salg av virksomheten din. Forstå at utleier vil fortsatt ha rett til å avvise oppdraget hvis den nye leietaker ikke er økonomisk akseptabelt.
9. Vil jeg ha en personlig garanti ?
Hvis du kan komme unna med å signere en leieavtale uten personlig garanti, er du ekstremt heldig. De fleste utleiere i disse dager vil ikke signere med mindre du personlig garanterer leieavtalen. Men garantier er omsettelige.
Vurder å gi en garanti for bare en del av leieperioden, si halvparten. Eller forhandle om en garanti som varer bare 6 til 12 måneder etter at du sluttet i stedet for resten av leieperioden.
10. Er jeg realistisk?
Hvis leieavtalen din utgjør 3% av en større eiendom, vil utleier være mye mer sannsynlig å forhandle med deg enn hvis rommet ditt er 25% eller mer. For å virkelig forstå hvilke ting som er viktige for å forhandle, bør du vurdere å ansette en advokat for å gjennomgå dokumentet og hjelpe deg med forhandlingene.
Leieavtalen kan virke utrolig ensidig og byrdefull, men det er noen gode grunner til mange av disse bestemmelsene, og en advokat kan hjelpe deg med å bestemme når du skal kutte og løpe og når risikoen er verdt det.
For mer informasjon
Finne og leie en forretningssted