Hva kan utvikles på land?
Mulighetene for hvilket land kan brukes til er uendelige.
Selv om soneringskravene vil begrense det som kan bygges på en bestemt pakke av land, kan alt generelt utvikles på en rå del av landet. For eksempel:
- Single-Family Home
- Multi-Family Home
- Kontorplass
- Retail Space
- Blandet detaljhandel og boligområde
- Hotell
- Resort
- Strip Mall
- Sykehus
- Mall
- Farm
- Parkeringsplass
Hva er ditt mål i innkjøpsland?
Før du faktisk kjøper et stykke land, må du bestemme hva målet ditt er for investeringen. Det er flere forskjellige strategier å vurdere og det er ikke en størrelse som passer til alle tilnærminger. To forskjellige investorer kan ha to svært forskjellige tilnærminger for samme del av landet. I tillegg kan samme investor ha to forskjellige tilnærminger for to forskjellige tomter.
Her er syv strategier å vurdere når du kjøper land:
1. Kjøp og selg:
I denne tilnærmingen er du i utgangspunktet flippe landet. Du tror du kjøpte landet under markedsverdien, og håper du kan finne en annen kjøper som er villig til å betale til eller mer enn markedsverdi.
Du håper på et raskt salg med lite eller ingen ekstra arbeid på landet fra din side.
2. Kjøp og hold:
I denne tilnærmingen kjøper du landet og holder fast på det i en periode. Du tror at landet vil sette pris på verdi. Du må fortsatt betale skatt på landet, samt eventuelle tilleggskostnader for å opprettholde landet i løpet av denne tiden.
Dette er en felles tilnærming på områder som blir re-gentrified. Investoren kjøper landet i håp om at de kan selge det til en utvikler i fremtiden som området blir mer populært.
3. Kjøp, utvikle og hold:
I denne tilnærmingen kjøper du et rå stykke land med det formål å utvikle landet selv. For eksempel kan du bygge et kompleks av rekkehus som du vil leie ut til boligboere. Du kan også bestemme deg for å bygge en stripe mall, som du kan leie ut til detaljhandel leietakere. Et annet alternativ kan være å utvikle en seng og frokost som du vil kjøre og administrere.
4. Kjøp, dyrk og hold:
I denne tilnærmingen er du mer interessert i å bruke selve landet enn byggevirksomhet på landet. For eksempel vil du kanskje vokse avlinger på landet, bruke den til husdyr, sette opp en juletregård eller sette opp en vingård. Du vil aktivt forvalte landet og håper å få fortjeneste av det landet kan produsere.
5. Kjøp, gjennomgå prosedyre og salg:
I dette scenariet, vil du kjøpe landet og deretter gå gjennom prosessen med å ha eiendommen zoned for en bestemt bruk. For eksempel kan det være et tomt som var avsatt for kommersiell bruk, men nå som området har utviklet seg, ville det være et utmerket sted for en ny høyhus boligbygning.
Hvis du er i stand til å få landet til å resoneres for boligbruk, ville det gjøre landet mer verdifullt for potensielle utviklere og mer ønskelig, da det er ett ekstra trinn de ikke trenger å gjøre selv.
6. Kjøp, utvikle og selge:
I dette tilfellet kjøper du landet med sikte på å utvikle landet selv og deretter selge det til en sluttbruker. For eksempel kjøper du landet, bygger en nybygging hjemme og selger den deretter til en kjøper som ønsker å leve i den. Som et annet eksempel, setter du opp en vingård og selger den til en kjøper som skal klare og drive vingården.
7. Kjøp, utvikle og leie:
Til slutt kan du utvikle landet og deretter leie landet til noen andre. For eksempel kan du kjøpe land og bestemme deg for å sette en parkeringsplass på den fordi det ikke er rikelig med parkeringsplasser i området. Eieren av en familie i nærheten spør om de kan leie mye fra deg fordi de ikke har nok parkering for sine leietakere.
Risiko å vurdere når du kjøper land
Et uutviklet stykke land ser ut til å ha endeløse muligheter. Du vil imidlertid snart oppdage at det er mange restriksjoner og utfordringer du vil møte når du prøver å utvikle eller selge dette landet. Regjeringen kan begrense typen eiendom som kan bygges eller måten landet kan brukes til. Du kan støte på miljøproblemer, for eksempel flom eller forurensninger.
Her er fem risikoer for å kjøpe land for å være klar over:
1. Zoning klassifisering
Et stort problem du kan støte på når du kjøper land, er soneringsproblemer med måten landet kan brukes på. Hver by har en arealplan. Dette deler i utgangspunktet byen til forskjellige områder, inkludert kommersiell, bolig-, landbruks-, industriell, historisk eller til og med blandet bruk.
Bruk av land:
Det første problemet du må håndtere, er måten landet kan brukes til. Hvis landet er zoned for privat bruk og du planlegger å bygge en bolig på landet, så har du ikke noe problem.
Men hvis du vil endre måten landet er sonet på, kan du få et slag på hendene dine. For eksempel er landet avsatt for privat bruk, og du vil bygge en kommersiell eiendom på stedet. Noen av disse klassifiseringene er årtier gammel, så byen kan være åpen for en omklassifisering av landet hvis den nye funksjonen gir mening med byens nåværende layout. Andre ganger er det ikke så lett.
Du må petisjonere byen for å få landet til å bli klassifisert. Mange byer vil at du skal vise at det har vært en vesentlig endring i nabolaget som vil garantere endringen i sonering. Du må sende inn et forslag til hva du vil bygge på nettstedet. Du må vise at utviklingen din er kompatibel med den eksisterende utviklingsplanen byen har, og at den ikke vil få noen negative effekter, for eksempel å forårsake oversvømmelse eller økende trafikk i nærliggende områder.
Det vil sannsynligvis være en offentlig høring. Selv om du kan få bystyret ombord, kan du ha en egen kamp på dine hender med naboer som vil petisjonere for å hindre deg i å kunne bygge.
2. Zoning Restrictions
Den andre faktoren å vurdere når du kjøper land, er størrelsen på utviklingen du får lov til å bygge.
Tilbakekravskrav:
Det er vanligvis en kode som vil kreve at eiendommen din bygges en viss avstand fra nærliggende eiendomslinjer. Dette inkluderer fronten, som sannsynligvis er gaten, de to sidene og ryggen. Faste strukturer, for eksempel et hjem, garasje eller dekk, må bygges en viss avstand fra eiendomslinjene.
Avhengig av størrelsen på det du ser på, kan dette i stor grad påvirke størrelsen på strukturen som kan bygges, noe som muligens ikke gjør det verdt investeringen.
Mye dekning:
Denne koden er på plass for å forhindre oversvømmelser. Det må være en viss prosentandel av partiet som ikke er dekket, der regn har mulighet til å sive inn i jorden slik at det ikke oversvømmer nabolandene.
Gulvarealforhold:
Kvadratfotene på hver etasje av eiendommen, (visse byer inkluderer kjellere, andre ikke) vil bli lagt sammen og deretter delt opp etter størrelsen på partiet. Det totale gulvarealet kan bare være en viss prosentandel av størrelsen, som hver by bestemmer.
Høyde:
Du må vite høyden på strukturen du kan bygge. Hvis du planla på en trefamiliebygning, men byen vil ikke tillate mer enn to historier på det stedet, vil investeringen ikke gi økonomisk betydning for deg.
Tilbehørsbygninger:
Det vil være kodebegrensninger på størrelse og plassering av strukturer som garasjer og skur. Det kan være et krav på hvor mange parkeringsplasser du må ha for eiendommen. Noen byer kan til og med kreve at disse områdene blir dekket.
3. Miljøproblemer
En tredje risiko for å kjøpe rå land er at du ikke vet hva som ligger under jorda. Du kan støte på høye nivåer av radon eller asbest. Jorden kan være ustabil og uegnet til å bygge videre på. Hvis du bygger på jord som ikke er stabil, kan det føre til at grunnlaget for eiendommen din knekker.
Landet kan ligge i en flomsone. Dette vil ikke være verdens ende hvis du kan øke eiendommen opp eller endre gradering av jorda for å forhindre oversvømmelse. Oversvømmelse forsikring er veldig dyrt og kan være en avtale-breaker for potensielle kjøpere.
Det er imidlertid unntak. Mye av Hoboken, New Jersey ligger i en flom sone, men på grunn av sin nærhet til New York City, er landet i det området ansett som svært verdifullt.
4. Tilgang til verktøy
Hvor lett er det å få verktøy på stedet? Dette inkluderer kloakk, rennende vann, strøm, gass, telefon, kabel og internett. Har nærliggende eiendommer disse tjenestene, eller er din tomt i midten av ingensteds.
Hvis eiendommen er i midten av ingensteds og ikke har tilgang til kloakkledning, kan du få en prøvetest på jorden for å avgjøre om et septisk system kan installeres på eiendommen. Denne testen bestemmer hvor raskt vannet renner gjennom jorda. Forutsatt at landet går gjennom perkoleringstesten, må du også grave en brønn for drikkevann, som lett vil koste fem figurer.
Å få disse verktøyene på din eiendom kan være en betydelig kostnad. Hvis du ikke klarer å få tilgang til nødvendige verktøy, er det en katastrofe for enhver potensiell utvikling du vurderte.
5. Ingen inntekt, men utgifter
Når du kjøper rå land, er det ingenting på landet, så det genererer ikke inntekt. Det er veldig vanskelig å få et lån på ledig land, så du må sannsynligvis betale penger for landet, slik at du får mye penger knyttet til investeringen.
Det oppstår ingen inntekt, men du vil fortsatt være ansvarlig for utgiftene på landet. Hovedutgiften vil være skatt. Du må også betale for å opprettholde landet, for eksempel å kutte gresset regelmessig.