Salgssammensetningen er grunnlaget for eiendomsmeglerens CMA, sammenlignende markedsanalyse . Det er en prosess som brukes til å bestemme den nåværende markedsverdien av en eiendom basert på det siste salg av sammenlignbare eiendommer i området.
Beregningens resultater brukes til å hjelpe en hjemme selger notering klient å bestemme seg for prisen for å liste sin eiendom.
Eiendomsmeglere bruker også en CMA-prosess for å hjelpe kjøpere til å avgjøre om et hjems pris er rettferdig og i tråd med dagens markedsaktivitet. Agenten, hvis den er grundig, vil gjøre to av dem, en som bruker nylig solgte eiendommer og en annen ved hjelp av de for tiden noterte eiendommene og bruker listeprisene. Det er fordi markedene er i stadig endring, og de vil se de sammenlignbare egenskapene som er konkurrentene som for øyeblikket er oppført. Basert på gjeldende beholdning og etterspørsel kan det være grunn til å senke eller øke noteringsprisen fastlagt i de solgte eiendommene CMA.
CMA-prosessen
Det er en strukturert prosess i å gjøre en CMA, og det er noen viktige grunnleggende krav :
- Sammenliknbare egenskaper som er valgt, bør være like lik emneegenskapen som mulig:
- antall soverom
- antall bad
- kvadratfotstørrelse
- mye størrelse
- De sammenlignbare egenskapene bør være så nærliggende som mulig, i samme nabolag eller underavdeling er best.
- Deres salgsdato bør være så nylig som mulig. Hvis comps '(comparables') solgte datoer er for langt i fortiden, er de allerede for gamle til å være nøyaktige for dagens marked. Hvis det ikke er nok nærliggende egenskaper for comps, er det nødvendig å flytte litt lenger ut i avstand.
Så, med det for øye, la oss se på et overblikk eksempel på en enkel CMA.
- Vi har vår emne eiendom, en 3 BR, 2 BA hjem 1900 kvadratmeter i størrelse med en to bil vedlagt garasje.
- Hjemmet er på en standard underdelings mye like i størrelse til alle andre.
- Tre sammenlignbare boliger ble funnet i samme underavdeling.
- To av hjemmene var veldig nært, med samme soverom, bad og garasjer.
- Ett hjem hadde et ekstra soverom og et halvt bad. Den solgte prisen på det hjemmet ble redusert med den nye byggeværdien til et soverom og et halvt bad for å gjøre det likt vår gjenstands eiendom.
- Kvadratfotene av hjemmene var nær, men ikke eksakte. Så var de tre comps 'prisene hver delt med deres respektive kvadratfotstørrelse for å få en solgt pris per sq ft. De var i gjennomsnitt til ett tall.
- Det tallet ble multiplisert med de 1.900 kvadratmeter av emneegenskapen for å bestemme sin omtrentlige verdi i dagens marked.
Nå, for selger og eiendomsmegler, er dette vanligvis så langt de går. Imidlertid vil jeg foreslå en annen markedsanalyse for å se dagens konkurranse, som jeg ville gjøre for en kjøper. En annen CMA er gjort i stort sett på samme måte. Men nå finner vi tre comps som er til salgs og bruker noteringspriser.
Dette eksempelmarkedet har vært ganske opptatt, og det har vært mer salg enn nye oppføringer i de siste ukene. Den nåværende beholdningen av boliger til salgs er lavere, og noteringsprisene på våre tre aksjer indikerer at noteringsprisestimatet fra den vanlige CMA kan økes. Vi holder deg på den lave enden av konkurransedyktige huspriser for en salgsfordel og går til markedet.
Så, hva er forskjellig i disse prosessene og en vurdering? Vurderer bruker også comps, kanskje de samme comps. Imidlertid jobber vurdereren vanligvis for utlåner, så jobben deres er annerledes. Eiendomsmegler ønsker å få den høyeste prisen mulig for selgeren. Bedømmeren ønsker en verdi som dekker utlånerens investering, men er ikke oppblåst.