Ved å selge eiendomsregistre velger eiendomsprofessoren nylig solgte eiendommer som ligner emneegenskapen og i samme geografiske område. Ved å sammenligne disse egenskapene, og justere for funksjonsforskjeller, blir det estimert verdi for emneegenskapen.
En grundig eiendomsmegler vil imidlertid gjøre en annen annen CMA for en selger eller en kjøper.
En annen grundig CMA vil inkludere sammenligninger med for tiden noterte lignende eiendommer i området. Samme prosess vil bli brukt, men med nåværende eiendommer. Dette vil tillate en vurdering av dagens konkurranse og kan føre til en økning eller reduksjon i estimatet basert på solgte eiendommer.
Også kjent som: CMA, sammenlignbar analyse
Kvaliteten på sammenlignbare valg
Avgjørende for en CMAs nøyaktighet i å bestemme markedsverdien er valget av de beste sammenlignbare egenskapene. Tre agenter som velger enda en annen sammenlignbar ut av tre eller fire brukt, kan komme opp med noen helt forskjellige verdivurderinger. Dette skjer mye når en selger handler for et noteringsagent. De får et estimat fra flere agenter, og de er overrasket over forskjellene. Dessverre er ofte den som gir dem høyeste nummer den som får noteringen, og vanligvis er det ikke et godt nummer.
Det er flere ting du bør vurdere når du velger comps:
- Når eiendommen selges: Salg mer enn to eller tre måneder i fortiden er ikke gode komposisjoner, spesielt i raske markeder. Jo nyere salg er jo mindre sannsynlig at markedet har flyttet nok til å gjøre eiendommenees solgte priser irrelevante på tidspunktet for CMA.
- Hvor eiendommen ligger: Den aller beste situasjonen er at hjemmet ligger i samme underavdeling. Det er ikke mulig i mange tilfeller, så neste overveielse er å finne comps i samme nabolag eller det generelle området. Når du ikke kan få egnet comps på den måten, kan svært lignende boliger i lignende underavdelinger i andre deler av byen være den eneste ressursen som er tilgjengelig.
- Kjennetegn ved hjemmet: Når det gjelder antall soverom, bad, kvadratfotene i hjemmet, størrelsen på partiet og andre funksjoner i hjemmet, bør de sammenlignbare hjemmene være like like som mulig. Det er sjeldent, bortsett fra i store kakeskjærer, at du får alle disse tingene til å sammenligne nøyaktig.
Kvaliteten på justeringene
Det siste elementet ovenfor gir oss en diskusjon om hvordan vi kompenserer vår beregning for forskjeller i strukturen. Vi foretar justeringer, akkurat som de som vurderer, for å justere de solgte prisene på de sammenlignbare boliger for å bedre matche våre fagegenskaper.
Med andre ord, hvis vi har et 3 soverom, 2 bad hjemme med en bil med to biler og 2100 kvadratmeter boareal, vil vi prøve å finne tre eller fire comps med alle disse funksjonene det samme. Vi vil imidlertid sjelden, så vi må justere sine solgte priser.
- La oss si at en komp kun har to soverom. Vi må anta at det ville ha solgt for mer penger med tre, så vi vil legge til litt penger tilbake til sin faktiske solgte pris for å justere den til å ha hatt tre soverom. Det samme gjelder for bad og garasje.
- Hvis det er den andre måten, si tre bad når vårt emne hjemme bare hadde to, da ville vi trekke verdien av et bad fra den solgte prisen i vår justering.
- Vi trenger ikke å gjøre noe med kvadratmottaket før vi gjør vår beregningsfinale.
Når vi har justert våre sammenlignbare hjem solgte priser, deler vi hver solgt pris med sine kvadratfot for å få den solgte prisen per kvadratfot. Vi gjennomsnittlig de for våre tre eller flere comps for å få en gjennomsnittlig verdi per kvadratfot. Da multipliserer vi bare det ved vårt emnehjems firkantede opptak for å få vår estimerte nåværende markedsverdi.
Der har du det store bildet av å gjøre en CMA, men du vil gjerne grave inn og lære mer og øve før du gjør dem for klienter.