Negativene ved å ha en eiendomsmegler selge investeringseiendommen
Kommisjon
Det første negative ved å notere investeringseiendom med en eiendomsmegler er at du må betale eiendomsmeglerens provisjon.
Du kan forvente å betale hvor som helst mellom tre prosent og ti prosent som en kommisjon. Provisjonsbeløpet vil avhenge av en rekke faktorer, som for eksempel verdien av hjemmet, samt vilkårene i kontrakten du forhandler med realtor.
Når du har en faktor i en realtors kommisjon, kan den raskt spise inn i eventuelle potensielle gevinster du vil få på salg av investeringseiendommen. Som et eksempel lader en eiendomsmegler en 10 prosent provisjon. Salgsprisen på eiendommen din er $ 500.000. Dette betyr at eiendomsmegler står for å gjøre $ 50 000 som en provisjon. Hvis du faktor i $ 425 000 i lån som du må betale med salg av eiendommen og realtorens $ 50 000 provisjon, vil du bare tjene $ 25 000 fra salget. Det er halvparten av hva eiendomsmegleren vil gjøre! Du må avgjøre om fordelen som eiendomsmegler bringer, er verdt deres pris.
Langsiktig kontrakt
Et annet fall av å notere eiendommen din med en eiendomsmegler er at du kan bli låst inn i en langsiktig kontrakt.
Mange realtors vil ikke ta din virksomhet med mindre du er enig i å gjøre en eksklusiv oppføring med dem. Dette betyr at du ikke kan liste eiendommen med noen andre før din kontrakt med dem utløper. For eksempel kan en eiendomsmegler kreve en tre måneders eksklusiv notering med dem for å bli enige om å ta på seg virksomheten din.
Å signere en langsiktig kontrakt kan være en dårlig ting hvis du bestemmer deg for at eiendomsmegleren ikke passer for deg. Du kan føle at eiendomsmegleren ikke jobber hardt nok, har ikke prissatt oppføringen nøyaktig, eller du kan kanskje ikke komme sammen med dem på et personlig nivå.
Det kan være vanskelig å komme seg ut av en kontrakt uten juridiske konsekvenser, så du kan bli tvunget til å vente på kontraktens varighet mens eiendommen sitter på markedet. Hvis det er mulig, kan det hende du vil gjøre en testmelding på en måned med en eiendomsmegler for å se om du føler deg komfortabel med dem før du forplikter deg til noe mer langsiktig. Du kan også velge å jobbe med realtors som ikke krever eksklusive oppføringer, men fallgruvene her er at disse eiendomsmeglerne kanskje ikke gjør oppføringen din en hovedprioritet.
Feil pris
Et annet problem du kan støte på hvis du lister din investeringseiendom med en eiendomsmegler er at de lister eiendommen til feil pris.
- Overprice- Realtor kan pris din eiendom over den ekte markedsverdien av eiendommen. Mange realtors gjør dette for å gi litt wiggle rom for forhandlinger. Men hvis noteringsprisen er for høy over markedsverdi, kan potensielle kjøpere ikke engang bry deg om å se på eiendommen. Jo lenger eiendommen sitter på markedet, stalerlisten blir oppført, og du kan ha en vanskeligere tid å finne en kjøper uten å senke prisen betydelig.
- Underprice- En eiendomsmegler kan liste din eiendom under eiendommens sanne markedsverdi. Dette kan skyldes at eiendomsmegler ikke kjenner den virkelige markedsverdien av eiendommen fordi det ikke er mange tilgjengelige comps eller fordi de prøver å få eiendommen solgt raskt. Uansett, denne lavere noteringsprisen skjærer inn i det potensielle overskuddet du kan få på eiendommen.
Spesielt med den store kommisjonen som en eiendomsmegler kommandoer, forventer du at de nøyaktig skal betale din eiendom. Unøyaktig prising som kan påvirke fortjenesten din er en negativ av å ansette en eiendomsmegler.
Kan ikke ha ekspertise med investeringseiendommer
Realtors er selgere. En eiendomsmegler kan føre deg til å tro at de har lang erfaring med å selge flerfamilieiendommer. Som uker passerer du imidlertid innse at de ikke har noen anelse om hva de gjør.
Din eiendom sitter på markedet hver uke, og eiendomsmegleren kan ikke finne noen interesserte kjøpere.
Hvis investeringseiendommen din er en familie eller en familie, kan det være lettere for realtors å finne interesserte kjøpere. Men større multifamilier og kommersielle eiendommer kan kreve en realtor med omfattende kunnskap og kontakter med kjøpere og selgere i dette bestemte markedet. Disse typer eiendommer kan ofte bli oppført på eiendomsauksjoner. Akkurat som det er regnskapsførere som spesialiserer seg på skatteforberedelse for investeringseiendommer , er det realtors som spesialiserer seg på å selge investeringseiendommer.
Må ikke være en god eiendomsmegler
Den endelige sammenføyningen av eiendommen din med en eiendomsmegler er at eiendomsmegleren bare ikke kan være god til jobben sin. De kan ha tatt på for mange oppføringer og kan derfor ikke bruke tilstrekkelig oppmerksomhet på eiendommen din. De har kanskje ikke tilstrekkelig kunnskap om din eiendom eller i nabolaget.
De kan være uprofesjonelle på måten de håndterer med deg eller potensielle kjøpere. De kan være vanskelig å jobbe med og gni deg eller potensielle kjøpere på feil måte. De kan bare være lat og sette liten innsats for å få din eiendom solgt. Når du ansetter noen til å gjøre noe, setter du din tro på dem og stoler på at de kan og vil levere på det de har lovet.