Men virkeligheten er at fortjenesten fra å selge din primære bolig er sannsynlig å være ganske liten - hvis de materialiseres i det hele tatt.
Fast eiendom Vurdering og Inflasjon
Den første tingen å vurdere er hjemlig takknemlighet i sammenheng med inflasjon.
Du kan bli overrasket over å innse at verdsettelsen av ditt hjem kan kompenseres av inflasjonen. Dette gjelder spesielt hvis du ikke bor i et varmt eiendomsmarked. Vi hører dramatiske historier om forståelse i enkelte områder av landet, men de fleste kjøper boliger i områder der årlig vurdering ikke sannsynligvis vil slå ut inflasjonen med mye.
I september 2007, ifølge Federal Reserve Bank of St. Louis, var median salgsprisen for nye boliger solgt i USA $ 240 300. I september 2017 var tallet opp til $ 319 700. Men når du kjører noen tall ved hjelp av den amerikanske inflasjons kalkulatoren, forsvinner noe av den forståelsen. Snarere enn å se $ 79.400 i takknemlighet, er den faktiske verdien av den oppskriften nærmere $ 33.648.
Det virker fortsatt ikke så ille. Tross alt har ditt hjem verdi økt med mer enn $ 30.000. Men la oss ikke glemme kostnadene.
Å eie et hjem kommer med ekstra kostnader
Deretter må du trekke ut kostnadene ved boligeiendom fra gevinstene dine.
La oss si at du får et boliglån på $ 250 000 til en rente på 3,92 prosent. I løpet av 30 år, ifølge Googles boliglån kalkulator, vil du betale $ 175.533 i renter. Selv om hjemmet ditt setter pris på en inflasjonsjustert $ 30.000 hvert 10. år (totalt $ 90.000), er det fortsatt ikke nok til å kompensere for renter du betaler på lånet.
Og interessen du betaler er ikke den eneste kostnaden du møter. Husk at du betaler eiendomsskatt i de fleste stater. Student Loan Hero er boliglån kalkulator inkluderer en eiendomsskatt beregning. Hvis eiendomsskatten din utgjør 1,5 prosent i året, kan du se en total skattebetaling på $ 117 000 i løpet av 30 år. Og det antar ingen eiendomsskatt øker-som hjemmet ditt setter pris på, så gjør eiendommen din skatt.
Det er sant at du kan trekke noen av kostnadene dine på din avkastning, men et fradrag har ikke samme verdi som en kreditt. Det kan senke inntektene og skatteforpliktelsen, men ikke på dollar-til-dollar basis. Dessuten, ifølge Skattestiftelsen, utgjør bare om lag 30 prosent av husstandene. Med mindre du er blant de som spesifiserer, vil du ikke se noen skattefordeler knyttet til ditt boliglån.
Andre kostnader knyttet til boligeiendom inkluderer vedlikehold og reparasjoner, samt huseiereforsikring. Du kan også måtte betale boliglånsforsikring hvis nedbetalingen din er mindre enn 20 prosent. Når du faktor i årtier av disse kostnadene, lagt til boliglånsrente og eiendomsskatt, er sjansene for at du selv går i stykker ganske små, selv om ditt hjem verdsetter i verdi over tid.
Hva hvis du slutter å selge uventet?
Vi liker å tro at eiendomsmarkedet alltid vil gå opp. Men som vi så mellom 2007 og 2009, kan eiendomsmegling danne en boble som alle andre eiendeler. Bursting av eiendomsboblen skapte en situasjon der tusenvis av mennesker havnet i å miste mye penger. Hvis du kan ri ut en prisnedgang, mister du kanskje ikke så mye.
Men hvis du blir tvunget til å selge i løpet av et eiendomsmarkedskrasj, er det ikke mye du kan gjøre for å redde situasjonen. Du kan ende opp med å tape penger på ditt hjem, på toppen av det du allerede har betalt i renter, skatter og andre kostnader.
Hva om leie?
Selvfølgelig, som ufullkommen en investering som kjøp kan være, er det mulig å påpeke at leie kanskje ikke er løsningen. Når alt kommer til alt, når du foretar boliglån, må du i det minste bygge egenkapital i ditt hjem.
Når du leier, hjelper du utleier med å bygge egenkapital.
Det betyr imidlertid ikke at leie bør unngås for enhver pris. Avhengig av markedet kan leie være et godt valg, selv om det betyr at du ikke bygger egenkapital.
Det er spesielt sant Hvis du bor i et område med høye boligpriser, og du kan leie for mindre enn månedlige samlede kostnader for boliglån, vedlikehold og andre kostnader. Ikke bare sparer du penger på månedlig basis, men du kan da investere forskjellen i markedet og potensielt innse en større forståelse enn du ville ha fått fra hjemmet ditt.
Mellom november 2007 og november 2017 hadde S & P 500 en årlig avkastning på 9 672 prosent, justert for inflasjon. La oss si at det ville koste deg $ 1100 i måneden å eie et hjem i den perioden, men i stedet bodde du i en leilighet med en månedlig leie på $ 700. Hvis du investerte forskjellen på $ 400 mellom leie og kjøp hver måned i løpet av de ti årene, vil verdien av investeringen være $ 83 587,81.
Det er også det faktum at leie betyr at du ikke mister en masse penger hvis du er tvunget til å selge hjemmet ditt under en nedtur. På den annen side, hvis du klarer å bli hjemme og rive ut markedsarrangementer og nedgang i fast eiendom, kan du bygge nok egenkapital i hjemmet ditt slik at den kan brukes under pensjonering. Selv om du bare brister jevnlig (eller om du mister det totale) i hjemmet, kan det være et tvunget besparelsesbil som har potensial til å gi deg en stor kapital når du selger.
Det kan også være et sted å leve uten leie i pensjonsårene (du kan likevel måtte betale eiendomsskatt), eller du kan bruke et omvendt boliglån for å få tilgang til egenkapitalen for å lukke pensjonsinntektsforskjell. Du vil ikke se disse alternativene når du leier.
Når du kjøper et hjem er en investering
I stedet for å se din primære bolig som en investering, bør du vurdere andre grunner til å kjøpe. Kanskje du vil ha et sted å ringe din egen, bygge egenkapital, og legge ned røtter i et fellesskap. Dette er alle gode grunner til å kjøpe! Omvendt, hvis du tror du vil ha en mer mobil livsstil, kan det være mer fornuftig å leie, selv om du ikke bygger egenkapital. Så lenge du gjør andre bestemmelser for å planlegge for din fremtid, kan leie være et levedyktig alternativ, avhengig av det lokale markedet og dine langsiktige livsstilsmål.
Til slutt, hvis du vil gjøre hjemmet til en sann investering, må du gjøre noe annet enn å leve i det. Leie det ut etter at du har flyttet eller brukt det for å tjene penger via Airbnb, kan være måter å faktisk se en avkastning på hjemmet ditt.
Men hvis du bare bor der, ikke stole på det som gir stor avkastning på investeringen.