Eiendomsmeglingloven: Hvordan Byrået er opprettet

En status som definerer pliktene til klientens agenter og rettigheter

Express Agency

Ekspressbyrå er opprettet ved enten muntlig eller skriftlig avtale mellom rektor og agent. Det indikerer deres uttrykkelige hensikt for denne representasjonsstatusen.

I eiendomsmegling opprettes byrå normalt ved enten en skriftlig noteringsavtale med en selger eller en kjøperbureauavtale med en kjøper. Noen stater tillater verbale avtaler, men de fleste gjør det ikke.

Implied Agency

Det er også mulig å skape et byråforhold etter partenes handlinger.

Hvis en eiendomsmegler tar på seg ansvar som normalt er en agent, men ikke har undertegnet en byråsavtale, kan hun fortsatt anses som en agent via underforstått byrå. På samme måte, hvis kunden spør agenten om råd eller handlinger som normalt er de i byrået, kan det opprettes et underforstått byrå.

Enkelte stater har opprettet spesifikke lover som sier at ingen byråer kan eksistere uten skriftlig byråavtale. Dette bidrar til å unngå utilsiktet underforstått byrå.

Bli ikke en ikke-avslørt Dual Agent

I de landene som ikke har utelukket underforstått byrå, må du være forsiktig med hva du gjør hvis du har en agent som er interessert i oppføringen, hvis du har en agenturrepresentasjonsstatus med din noteringsklient. Først må du oppgi agenturstatusen til kjøperen og deretter ikke påta seg plikter som vil innebære at du også er deres agent.

Måten er det mest gjort i dag

Mitt lisens henger i New Mexico, men jeg har også hatt meglerlisenser i Texas og Colorado tidligere.

Mange stater har nå dokumenter og opplysninger som støtter « transaksjonsmegling », eller kalles av andre navn, representasjon av en kjøper eller selger uten «byrå». Begrepet eiendomsmegler betyr sjelden det lenger i disse dager.

Så, jeg kan ta en oppføring og ikke være en agent for selgeren, og det er akkurat det jeg alltid gjorde.

Den eneste gangen spørsmålet om byrå noensinne kom opp med en kjøper eller selger var om jeg jobbet med en advokat eller en dommer. Av en eller annen grunn tiltok jeg dem med nettstedet mitt. De ville ikke at jeg skulle være deres agent på grunn av vicarious ansvar .

Vicarious ansvar setter agentens klient i fare for agentens aktiviteter. Så, hvis jeg skulle gjøre noe galt eller gjøre feil, vil kunden min også bli ansvarlig. Disse juridiske folk visste at de ikke ville ha den risikoen, selv om de visste at jeg fulgte reglene nøye.

Da jeg jobbet med kjøpere, jobbet jeg alltid som en transaksjonsmegler, aldri en agent. De spurte nesten aldri, og vår form for offentliggjøring angir klart mine plikter til kunden min. Her er de rett fra loven:

A. ærlighet og rimelig omsorg som angitt i bestemmelsene i denne delen;

B. Overholdelse av lokale, statslige og føderale rettferdige boliger og antidiskrimineringslover, New Mexico eiendomslovlov og fastighetsbestemmelsesreglene og andre gjeldende lokale, statslige og føderale lover og forskrifter;

C. Utførelse av alle skriftlige avtaler med kunden eller klienten

D. Bistand til meglerens kunde eller klient ved gjennomføring av transaksjonen, med mindre annet er avtalt skriftlig av kunden eller klienten, herunder:

1. presentasjon av alle tilbud eller mottilbud i tide; og
2. bistand til å overholde vilkårene i kontrakten og ved avslutning av transaksjonen Hvis megleren i transaksjonen ikke leverer tjenesten, råd eller assistanse beskrevet i punkt 1 og 2 i underavdeling D i 16.61.19.8 NMAC, må kunden eller klienten skriftlig godta at megleren ikke forventes å gi slik tjeneste, råd eller bistand, og megleren skal oppgi eksistensen av slik avtale skriftlig til de andre meglerne som er involvert i transaksjonen;

E. Bekreftelse fra megleren om at det kan være saker knyttet til transaksjonen som ligger utenfor den tilknyttede meglerens eller kvalifiserende meglerens kunnskap eller kompetanse, og at den tilknyttede megler eller kvalifiserende megler vil foreslå at kunden eller kunden søker ekspertrådgivning om disse forholdene;

F. Hurtigregnskap for alle penger eller eiendommer mottatt av megleren.

G. skriftlig avsløring til kunden eller kunden og til andre meglere som er involvert i transaksjonen av potensielle interessekonflikter som megleren har i transaksjonen, inkludert men ikke begrenset til:

1. enhver skriftlig meglerforbindelse megleren har med noen andre parter i transaksjonen eller;
2. enhver materiell interesse eller forhold til en virksomhet, personlig eller familie natur som megleren har i transaksjonen;
3. Andre meglerforholdsalternativer tilgjengelig i New Mexico;

H. skriftlig avsløring av eventuelle uønskede materialfakta som faktisk er kjent av tilknyttet megler eller kvalifiserende megler om eiendommen eller transaksjonen, eller om transaksjonspartens økonomiske evne til å fullføre transaksjonen; Uønskede materialfakta som krever avsløring omfatter ikke opplysninger som dekkes av føderale rettferdig boliglover eller New Mexico Menneskerettighetsloven.

I. Vedlikehold av konfidensiell informasjon som er oppnådd i løpet av et tidligere foretaksforhold, med mindre opplysningen er med den tidligere klientens samtykke eller kreves ved lov

J. Med mindre annet er skriftlig godkjent, skal en tilknyttet megler eller kvalifiserende megler ikke gi opplysning til kunden eller klienten under transaksjonen som selgerklienten eller kunden tidligere har antydet at de vil akseptere en salgspris som er mindre enn forespørselen eller oppført pris på en eiendom ; at deres kjøperklient eller kunde tidligere har antydet at de vil betale en pris som er høyere enn prisen som er oppgitt i et skriftlig tilbud Motivasjonen til kunden eller kunden for å selge eller kjøpe eiendom; at deres selgerklient eller kunde eller deres kjøperklient eller kunde vil bli enige om andre finansieringsvilkår enn de som tilbys eller annen informasjon forespurt skriftlig av den tilknyttede meglerens eller den kvalifiserende meglerens kunde eller klient for å forbli konfidensiell, med mindre offentliggjøring er lovlig.

Det tar seg av eventuelle bekymringer kundene mine har hatt.