Definisjoner og forskjeller
Definisjon av en forbedring
En forbedring er en eiendomsoppdatering som vil forlenge eiendommenes "brukbare levetid".
Teorien her er at det ikke bare er en kortsiktig løsning, men det er noe som vil øke verdien til eiendommen i årene som kommer.
Forbedringer er vanligvis mer omfattende enn reparasjoner og involverer vanligvis større kostnader. Forbedringer inkluderer:
- Legge til noe som ikke tidligere var der,
- Oppgraderer noe som var eksisterende eller
- Tilpasse eiendelen til en ny bruk.
Eksempler på forbedringer:
- Legge til en tillegg
- Legge til sentral luftkondisjonering
- Installere et sikkerhetssystem
- Installere helt nytt tregulv
- Bytte ut hele taket
- Bytte ut alle eksisterende VVS
- Bytte ut alle eksisterende elektriske
- Renovering av et kjøkken
- Renovering av et bad
- Bytte ut alle Windows
- Legge til et dekk
Definisjon av en reparasjon
En reparasjon er nødvendig vedlikehold for å holde eiendommen i beboelig og fungerende tilstand. IRS definerer reparasjoner som de som "ikke legger til betydelig verdi for eiendommen eller forlenge livet".
Når noe er reparert, blir det generelt restaurert til sin tidligere gode tilstand, ikke forbedret.
Reparasjoner kan vanligvis fylles ut for en rimelig mengde penger.
Eksempler på Reparasjoner:
- Raffinering av en tregulv
- Omfarging av et rom
- Reparere et tak
- Reparasjon av eksisterende rørleggerarbeid
- Reparasjon av eksisterende apparater
- Bytte ut en dørknap
- Bytte ut et vindu
- Bytte ut en ødelagt røykdetektor
- Bytte av rottede gulvbrett
- Bytte ut sprukne gulvfliser
Slik trekker du ut forbedringer på skatter
Du kan trekke til forbedringer som er gjort på eiendommen din, men du kan ikke trekke fullverdien av forbedringen i året forbedringen skjedde. Dette er fordi en forbedring legger til verdi for eiendommen din i årene som kommer, ikke bare i inneværende år.
Derfor må forbedringer aktiveres og avskrives i henhold til en angitt avskrivningsplan (det vil være forskjellig for hvert aktivum). Du må dele kostnadene ved forbedringen over levetiden til forbedringen og deretter ta et årlig fradrag basert på årets utgift.
Eksempel på hvordan å trekke en forbedring
Du har gjort en forbedring verdt $ 5000 til eiendommen din. Derfor må du trekke den over en fast avskrivningsplan . Vi vil bruke en avskrivningsplan på 10 år.
Vi antar at det ikke er noen bergingsverdi, noe som betyr at det vil være verdt ingenting etter 10 år. Vi vil også påta seg lineær avskrivning, noe som betyr at kostnadene vil bli spredt jevnt i løpet av 10 år.
Derfor kan du kreve ($ 5000/10) en utgift på $ 500 hvert år de neste 10 årene. Forutsatt at du har en 28% skattesats, vil du spare ($ 500 * .28) $ 140 i skatt for året.
Slik trekker du ut reparasjoner på skatter
Det gjøres en reparasjon for å gjenopprette et element til sin forrige tilstand.
Derfor kan du trekke fra hele kostnaden for reparasjonen i skatteåret at reparasjonen ble fullført.
Eksempel på hvordan du trekker ut en reparasjon
Du har utført en reparasjon på eiendommen din verdt $ 5000. Som en reparasjon kan du trekke hele utgiften i inneværende år. Anta at skattesatsen din er 28%. Dermed lagrer du ($ 5000 * .28) $ 1400 i skatter.
Forbedringer mot reparasjoner, som er bedre?
En er ikke nødvendigvis bedre enn den andre. En forbedring, som å legge til et tillegg, legger til verdi for eiendommen din, men hele kostnaden for en reparasjon, for eksempel å fikse taklekkasje, kan straks trekkes fra på skattene dine, og gir mer penger i lommen.
Den ideelle situasjonen vil variere avhengig av dine behov. Noen utleiere må maksimere alle umiddelbare avskrivninger fordi deres levebrød er avhengig av deres årlige leieinntekter.
I dette scenariet kunne det være gunstig å kunne klassifisere en utgift som en reparasjon fordi det ville maksimere utleierens etter skatt-dollar for det angitte året. Men hvis utleieren ikke trenger ytterligere fradrag for det angitte året, kan forlengelsen av avskrivningsperioden i flere år, ved å klassifisere utgiften som en forbedring, være gunstig.
Mange utleiere og leieeiere bruker et smutthull ved å plassere en leietaker i eiendommen og deretter utføre "reparasjoner". Dette gjør at utleier kan utføre mer omfattende vedlikehold som ellers kan være klassifisert som en forbedring. Med leietaker som allerede bor der, kan utleier hevde at arbeidet er nødvendig for å holde leietaker fornøyd.
For de tingene som kan falle i et grått område mellom forbedringer og reparasjoner, er det virkelig avhengig av hvor behagelig du og din regnskapsfører er med å forsvare ditt krav mot IRS-gransking.
* Du bør alltid kontakte IRS eller en sertifisert revisor for å avgjøre hvilke fradrag som gjelder for din spesifikke situasjon.