Dette lille nummeret kan fortelle deg om du sannsynligvis vil tjene penger.
Utfordringen med å verdsette slike eiendommer er ikke så vanskelig som det kan høres ut. Faktisk er det enkelt å beregne kapitaliseringsfrekvensen for eiendomsmegler og ta deg ikke mer enn fem minutter eller så.
Det begynner med en forståelse av nøyaktig hva cap rate er.
Hva er kapitaliseringsfrekvensen?
Hensatsen er den avkastningen du kan forvente på investeringen din basert på hvor mye inntekt du tror eiendommen vil generere for deg. Det er selvsagt en svært viktig faktor. Du kommer ikke til å investere med det formål å miste penger.
Dette er en fin måte å gjøre sammenligninger av lignende egenskaper fordi alle utgifter er tatt i betraktning. Når to eiendommer virker ganske like, men man koster mer, kan det være fordi det genererer mer inntekt eller fordi det har lavere utgifter.
Slik beregner du Cap-rate
Du kan regne ut kapitaliseringsrenten ved å bruke netto driftsinntekter og de siste salgsprisene på sammenlignbare eiendommer. Kapitaliseringsfrekvensen bestemmes og brukes deretter til eiendommen du vurderer å kjøpe for å bestemme dens nåværende markedsverdi basert på inntekt.
Først, få den siste salgsprisen på en lignende inntektsegenskap.
La oss bruke eksemplet på et seks-etasjes leilighetsprosjekt som selges for $ 300.000.
Nå bestemme netto driftsinntekter for det leilighetsprosjektet, eller nettleie utført av eierne. Trekk alle driftskostnader unntatt boliglånet. Denne beregningen verdier eiendommen som om du hadde betalt kontant for det.
Si leieinntektene etter at alle utgiftene du har trukket, er $ 24 000. Nå fordelt det netto driftsinntekten av salgsprisen for å komme til kupongrenten: $ 24 000 i utgifter dividert med salgsprisen på $ 300 000 gir deg en kapitaliseringsgrad på08 eller 8 prosent.
Slik bruker du Cap Rate
En investor kan bruke cap rate på to måter. Han vil kanskje verdsette en eiendom han har til hensikt å selge basert på markedspriser for andre nylig solgte sammenlignbare eiendommer, eller han vil kanskje finne ut om spørprisen på en eiendom er rimelig hvis han vurderer å kjøpe den.
Når du selger
La oss si at du eier et lite leilighetsprosjekt og vil selge det. Du samler inn opplysninger om nylig solgte eiendommer i området som ligner på deg. De kan ha flere eller færre enheter, men du prøver å finne egenskaper som er like likte som den du vil selge.
Du finner tre eiendommer som har solgt i løpet av de foregående tre eller fire månedene. Den vanskelige delen er å kunne finne sine netto driftsinntekter. Noen ganger er denne informasjonen publisert i noteringen som et salgsargument, men ofte er det ikke, spesielt når netto driftsinntekter ikke er gunstige. Du kan få denne typen informasjon fra en kommersiell eiendomsmegler, men spesielt hvis du vil notere eiendommen for salg med henne.
Så du kommer til tre fast eiendomskapital på gjennomsnittlig 9,2 prosent. Din drifts netto inntekter er $ 31.000. Nå er alt du trenger å dele opp netto driftsinntekter med cap rate: $ 31.000 delt med .092 kommer ut til $ 226,957. Det er verdien av eiendommen din.
Du kan basere prisen du vil be om eiendommen på denne figuren og sette den på markedet.
Når du vurderer å kjøpe
Du vil jobbe med listede egenskaper når du sammenligner egenskaper for en kjøpsbeslutning. Dette gjør det enda enklere å få sine netto driftsinntekter og for å beregne kapsatsen for hver. Du kan da sammenligne dem for å se hvilke som ville gjøre det beste kjøpet.
Men sjekk ut kostnadene og leier uansett, fordi man kan stige til toppen hvis du kan se muligheter for å redusere utgifter eller øke leieprisene.
Du kan oppleve at utgiftene er unormalt høye for en eiendoms type og størrelse, eller det kan hende du oppdager at leien som blir belastet, ligger under markedsrenter for sammenlignbare eiendommer. Enten av disse situasjonene vil øke kapsatsen, noe som gjør den til en bedre potensiell eiendom hvis de korrigeres.
La oss si at du har øye med et bestemt lite leilighetsprosjekt som er oppført for $ 495,000. Er det verdt det i dagens marked eller er det overpriset? Igjen, få noen sammenlignbare egenskaper og en gjennomsnittlig solgt cap rate. Vi bruker vår 9,2 prosent rente igjen som et eksempel.
Hvis netto driftsinntekter på denne eiendommen er $ 39 500, er det verdt å spørre prisen? Nei, fordi det er en verdi på 429 348 dollar for å dele inntektene med kupongrenten. En pris på $ 495,000 er litt over merket.
Hvilken netto driftsinntekt ville du trenge for å få listeprisen til en verdi? Bytt rundt formelen og multipliser forespørselsprisen med kapsatsen. Multipliser $ 495 000 med 9,2 prosent og du kommer opp med et obligatorisk netto driftsinntekter på $ 45.540.
Men husk, det kan være gode grunner til at en eiendom ville rettferdiggjøre en bedre cap rate. Det kan være plasseringen eller funksjonene og kvaliteten på bygningene og omgivelsene. Alt må vurderes før du tar en beslutning, men cap rate hjelper.