Kapitalisering er et populært verktøy som brukes av eiendomsinvestorer i verdsettelsen av eiendommer. De brukes også til å bestemme riktig notering og salgspriser for næringseiendommer. Når du arbeider med investorer i fast eiendom, må agenter og meglere være i stand til å hjelpe dem med å fastslå begrunnelsen for spørreprisen på inntektsgivende egenskaper.
Kommersiell og utleie eiendommer for inntektsgenerering er avhengig av cap priser for å hjelpe i evaluering av eiendommer.
Å vite forespørselsprisen og kapitaliseringsrenten av sammenlignbare eiendommer vil tillate deg å hjelpe kunden til å bestemme nettoinntektene som kreves for å rettferdiggjøre prisen som er betalt. Ikke alle investorer er i ferd med å øke hastigheten på dekningskursene, og du kan vise din verdi og kompetanse hvis du kan hjelpe dem til å bruke cap-priser for eiendomsprising eller verdsettelse.
Vanskelighetsgrad: Lett
Tid kreves: 5 minutter
Dette er hvordan:
- Få kapitaliseringsfrekvensen for sammenlignbare, nylig solgte eiendommer i området.
- Multipliser kapitaliseringsrenten med verdien av eiendommen for å bestemme netto driftsinntekt som ville være nødvendig for å rettferdiggjøre prisen.
Eksempel: En cap rate for sammenlignbare leilighetskomplekser er 12%, eller .12, og spørprisen for komplekset under kjøpsvederlag er $ 300,000.
$ 300,000 X.12 = $ 36.000 i nettoinntekt som ville være nødvendig for å rettferdiggjøre denne spørprisen.
Hva trenger du:
- Kalkulator
Mer om dette emnet
Det er grunnleggende.
For å hjelpe til med å forstå hvorfor cap-priser brukes av kommersielle eiendomsinvestorer, la oss se på investeringen stort bilde for flerfamilieiendommer .
Stordriftsfordeler: Flerfamilieiendommer, spesielt leiligheter, tilbyr noen kostnadsreduksjonsfordeler på grunn av stordriftsfordeler. Med flere enheter på ett sted og ofte under ett tak, er det kostnadsbesparelser i alt fra kommunale tjenester til reparasjoner.
Det er også mye billigere per enhet for å bygge leiligheter.
Løsed effekt av ledige tap: Hvis du eier et familiehus, og det er ledig i to måneder, mister du 100% av leieinntektene dine. Hvis det er en dupleks, er det 50%, og en fire-plex er 25%. Men hvis du eier et 100-roms leilighetskompleks, er det en enhet som er ledig i to måneder, bare 1% i måneden i leieinntekt!
Långivere bruker Cap Priser: Når du får et boliglån på ditt personlige hjem, handler det om kreditthistorie og inntekt. Når det gjelder kommersiell utlån, handler det mye mer om nettoinntekt og dekning av boliglånsbetalinger. Det er vanligvis flere investor eiere, og deres kreditt score er ikke engang vurdert i de fleste tilfeller. Egenkapitalens økonomiske ytelse er de primære långiverskriteriene. Hvis eiendommen er i god stand og tallene fungerer, skjer lånet i de fleste tilfeller.
Så hvordan kan Cap priser bli sett?
Saken er at kapasiteten på en eiendom har mange faktorer involvert. Spesielt vil kostnadene for ledelse og drift, samt rådende leier, bestemme nettoinntektene. Så, hvis leien er under markedsverdi eller utgiftene er høyere enn de må være, kan kupongrenten ikke nøyaktig gjenspeile verdien av eiendommen.
Dette er hvordan gode kjøp blir avdekket av kjøpere. La oss si at en leilighet prosjekt eier har kommet for å hate lokalisere og intervjue nye leietakere. Denne eieren har vært glad for å presse husleien for å holde god betalende leietakere i enhetene. Så leier kan være godt under hva andre leietakere ville være villige til å betale nå. Å kjøpe eiendommen og la leieavtalen utløpe, øke husleien og erstatte leietakere, ville endre nettoinntektene mye og kapasiteten også.
På den andre siden, hvis de nåværende eierne ikke ser kostnadene sine, kan utgiftene være høyere enn de må være. La oss si at de betaler mer enn nødvendig for administrasjon, ansatt og reparasjonsutgifter. Bare å bringe disse utgiftene på linje kan gjøre en stor forskjell.
Lærdommen her er at kupongrenten er en måling av ytelse, ikke en garanti for verdi.
Sjekk leien og utgiftene for en mulighet.