Verdi er lik netto driftsinntekter dividert med kupongrente
Hvis du er en fast eiendom investor og du vurderer å kjøpe en eiendom, er en av de første tingene du vil gjøre, å bestemme ikke bare eiendommens markedsverdi, men også driftsinntekter og kostnader.
Det vil fortelle deg om det oppfyller dine kontantstrøm og lønnsomhetsmål. Og hvis du begynner, er forståelseskapasiteten viktig for din fremtidige vekst i virksomheten.
Bestemme eiendomsverdi
Først må du bestemme netto driftsinntekt (NOI) for emneegenskapen som du eller din klient vurderer. NOI av en utleie eiendom er sine leier mindre sine utgifter. Hvis det er et leilighetskompleks, må du bestemme netto leieinntekter etter hva det koster å opprettholde.
Dette kan være litt av en utfordring, fordi du ideelt sett trenger inntekts- og utgiftsdeklarasjoner fra eiendommen som bare nåværende eier ville ha. Men du kan også estimere NOI ved å multiplisere salgsprisen med kapitaliseringsfrekvensen.
Et eksempel
Et seks-etasjes leilighetsprosjekt kan gi $ 30.000 nettoresultat fra utleie. Bestem kapitaliseringsfrekvensen fra en nylig, sammenlignbar, solgt eiendom. Nå del den netto driftsinntektene med kapitaliseringsrenten for å få det nåværende eiendomsverdien.
La oss si at din sammenlignbare eiendom er solgt for $ 250 000. Du har bestemt at eiendommen er NOI etter fradrag av gjeldende utgifter er $ 50.000. Del det med $ 250 000 salgsprisen. Du har en aktiveringsgrad på .2 eller 20 prosent.
Hvis du antar en kapitalisering på 20 prosent. $ 30.000 delt med 20 prosent er $ 150.000, som ville være den nåværende verdien av eiendommen.
Andre verktøy
Husk at dette ikke er den eneste metoden for å beregne inntektsegenskapsverdier. Det er bare ett verktøy i boksen. De ulike verdivurderings- og resultatprinsippene som investorer og eiendomsmeglere bruker i deres daglige rutiner, har alle en verdi.
Det er bøker som er fulle av kompliserte beregninger som brukes til å verdsette eiendomsmegling og for å bestemme resultatene av eiendomsinvesteringer og utleie av eiendommer og operasjoner. De fleste investorer bruker kun et halvt dusin eller så av disse beregningene regelmessig for boliginvesteringer. Noen gjelder for grossistvirksomhet, noen for å fikse-og-flip prosjekter, og fortsatt andre å leie investering. Noen er mer nyttige for utleierinvestoren ved å bestemme langsiktige resultater av sine porteføljer.
Næringseiendom Investering
Et helt nytt nivå av matematikk er involvert i kommersiell eiendomsinvestering. Det er noen svært spesialiserte beregninger som brukes av långivere for å avgjøre om du skal finansiere et kjøp eller et prosjekt. Det er godt å vite om dem fordi mange svært vellykkede boliginvestorer utvikler seg til investering i flere familier og næringseiendom.
Å velge hvilke verdsettelses- og fortjenesteberegninger som skal brukes, avhenger av dine mål og egenskapstypen.
Hvis du er en investor som kjøper enfamilieboliger, bruker du noen beregninger, men sannsynligvis ikke det som er interessert i kupongrente og andre flerfamilieorienterte beregninger.
Leieeiendom Investering
Begynnelsen på en vellykket utleiestrategi er et nøyaktig estimat av leieavkastning for den potensielle eiendommen. Når du eier utleieeiendommer, forteller netto leieavkastning hvor godt investeringen din gjør med ikke bare markedsfaktorer og leie inkludert, men også med kostnadene, inkludert ledelse og vedlikehold.
Bunnlinjen
De som investerer i fast eiendom via inntektsgivende egenskaper, bør ha en metode for å bestemme verdien av enhver eiendom de vurderer å kjøpe. Cap priser er mye brukt i kommersielle og multi-familie eiendom verdsettelse og lønnsomhet studier.
De kan brukes til å bestemme en god salgspris for en eiendom - eller fra den andre siden, verdien av en børsnotert eiendom i forhold til forespørselsprisen.
Som en eiendomsmegling profesjonell betjening investeringskunder, bør du være veldig kjent med alle metoder for verdsettelse av inntektsegenskaper. Hvis du gjør alt ditt eget vedlikehold og vedlikehold av utleieboliger, kan du ikke ha noen kostnader involvert bortsett fra materialer hvis du ikke verdsetter arbeidet ditt. Det er imidlertid langt mer sannsynlig at du vil ha flere kostnader involvert, og din netto driftsinntekt er nummeret du får etter alle disse kostnadene.