Vanskelighetsgrad: Lett
Tid kreves: 5 minutter
Dette er hvordan:
- Bestem brutto driftsinntekt (GOI) av eiendommen:
Brutto Potensiell Inntekt - Ledig og Kreditt Tap = Brutto driftsinntekter
- Bestem driftsomkostninger for eiendommen. Dette vil inkludere kostnader for ledelse, juridisk og regnskap, forsikring, vaktmester, vedlikehold, forsyninger, skatter, verktøy, etc.
- Trekk driftskostnadene fra Brutto driftsinntekter for å komme til Netto driftsinntekter. Ved å bruke eksemplet på en eiendom med et brutto driftsinntekt på $ 52 000 og driftskostnader på $ 37 000, ville vårt netto driftsinntekter være:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Netto driftsinntekt
Kommersielle långivere bruker forskjellige kvalifikasjonskriterier for å finne ut om et boliglån er garantert og hvor mye de vil låne mot en eiendom. Investeringseiere blir vanligvis ikke individuelt vurdert som deres kreditthistorie, da det ikke er så viktig for långiveren som inntektsgenereringspotensialet for eiendommen som skal pantsettes.
Faktum er at en boligkjøper skal bo i hjemmet de kjøper, slik at utlåner vurderer deres evne til å betale boliglån og deres historie om å betale gjeldsforpliktelser.
Det er en helt annen situasjon fra en kommersiell eiendom, la oss si et kontorkompleks. Kjøperne kjøper denne eiendommen for et enkelt formål; å generere positiv kontantstrøm fra leieinntekter.
Inntekt
Motivasjonen for kjøpet er inntekt, slik at utlåner ønsker å evaluere eiendommen basert hovedsakelig på inntekten det vil generere.
Sikker, eiendomsforhold og andre faktorer inngår i boligkvalifikasjonen, men inntekt er den store faktoren. Hvis eiendommen kan betjene gjelden (betale boliglånsbetalinger) og fortsatt har en akseptabel månedlig inntekts kontantstrøm, vil et boliglån sannsynligvis bli initiert.
utgifter
Selvfølgelig er utgifter halvparten av de store hensynene i NOI-beregningen. Det er kritisk å fange opp alle driftskostnadene til eiendommen. Disse kan og gjør ofte inkluderer:
- Markedsføring og annonsering - Avhengig av eiendomstype kan denne utgiftskategorien variere mye. For en leilighet eiendom, vil mesteparten av denne regningen være reklame for å generere leietakere. For en detaljhandel eller kontor eiendom vil det samme gjelde, men det kan også være markedsføringsutgifter å presentere eiendommen til forbrukere eller kunder for leietakere.
- Ledelse - Profesjonell ledelse er normen for større kommersielle eiendommer. Denne utgiften er betydelig, men det kan kompenseres mye av besparelsene profesjonell ledelse kan generere i drift og vedlikehold av eiendommen.
- Utilities - De som ikke passert til leietakere, ville være i denne kategorien.
- Reparasjoner og vedlikehold - Alt fra landskapsarbeid for å fikse ødelagte klimaanlegg eller maling av enheter ligger i denne bøtte.
- Forsikring - Dette er også en stor kostnad.
Disse er hovedkategorier, og det er andre utgifter som er avhengige av bruken av eiendommen og leietakere.
Hvis de forholdene som långiveren ønsker etter inntekt, ikke peker på godkjenning, kan låntakere komme opp med mer penger for en forskuddsbetaling for å bringe forholdene på linje. Netto driftsinntekter er svært viktig i kommersiell utlån.
Tips:
- Vær veldig forsiktig med å få alle driftskostnadene i beregningen. Manglende utgifter vil øke netto driftsinntekter og dermed føre til at kunden din betaler for eiendommen basert på verdsettelse ved bruk av kupongrente.
- For de mest brukte investorberegninger som er forklart og et regneark for å beregne dem, ta denne linjen, for de 10 beste beregningene .
Hva trenger du:
- Kalkulator
- Omfattende spesifisering av driftskostnader.
Ingen av disse beregningene er rakettvitenskap. Du vil raskt komme opp til fart og kunne gjøre dem eller diskutere dem intelligent med kommersielle investorkunder.