1. Konstruksjon
Det mest grunnleggende elementet i en bygning er konstruksjonen.
Dette begrepet betyr materialer som en bygning er laget av.
Mange forsikringsselskaper klassifiserer bygninger i kategorier basert på deres konstruksjonstype ved hjelp av et system utviklet av Insurance Services Office (ISO). Dette systemet inneholder seks klasser som er beskrevet nedenfor. Hver klassifisering gjenspeiler både byggematerialene som brukes (som tre eller betong) og brennbarheten til disse materialene. ISOs kategorier er nummerert fra en til seks i synkende rekkefølge av brennbarhet. Av de seks kategoriene er klasse 1 (ramme) bygninger mest sannsynlig å brenne, mens klasse 6 (brannmotstandsdyktig) bygninger er minst sannsynlig å brenne.
Klasse 1, Ramme
Bygninger er klassifisert som rammeverk hvis deres yttervegger er laget av tre eller noe annet brennbart materiale. Rammehus består ofte av et treinnredning kledd med stukk, eller med murstein eller steinfinér. Taket er vanligvis laget av tredekkbelegg toppet med tre eller sammensetning helvetesild.
Klasse 2, Joisted Murverk
En bygd murverksbygning har ikke-brennbare yttervegger laget av murverk, for eksempel betongblokk, stein, murstein eller adobe. Gulvene og taket er brennbare, bestående delvis eller helt av tre. Belastende vegger kan være kledd med stuck, mursteinfiner eller annet ikke-brennbart materiale.
Klasse 3, Ikke-brennbar
En bygning er klassifisert som ubrennbar hvis dens yttervegger, gulv og tak er laget av og støttet av ikke-brennbare eller sakte brennende materialer som metall, asbest eller gips. Mange klasse 3 bygninger har en stålramme. Ikke-brennbare bygninger brenner ikke lett, men kan kollapse ved høye temperaturer.
Klasse 4, Ikke-brennbart murverk
En murfri, ikke-brennbar bygning har utvendige vegger laget av murstein, betongblokk eller en annen type murverk. Gulvet og taket er laget av metall eller annet ikke brennbart materiale. En klasse 4-bygning er mindre sannsynlig å kollapse i en brann enn en klasse 3-struktur.
Klasse 5, Modifisert Brannbestandig
For en bygning som kvalifiserer som klasse 5, modifisert brannmotstandsdyktig, må den ha en brannkarakter på minst to timer for vegger, gulv og tak. Veggene, taket og gulvene må være solid murverk minst fire tommer tykk. De fleste klasse 5 bygninger er bygget av betong. Mange inkluderer stål.
Brannmotstandsdyktig
En klasse seks, brannmotstandsdyktig, bygning har en brannkarakter på minst to timer for veggene, gulvet og taket. Veggene må være solid murverk minst fire tommer tykk. Gulvene og taket må bestå av armert betong minst 4 tommer tykt.
Strukturelt stål som brukes til lastebæring, må ha en brannkarakter på minst to timer. Mange moderne høyhus kontorbygg er klassifisert som brannmotstandsdyktig.
2. Occupancy
En annen nøkkelfaktor underwriters vurdere når evaluering og vurdering kommersiell eiendom er belegg . Dette begrepet betyr formålet med hvilken eiendom er brukt. Eksempler er detaljhandel matmarkedet, møbler produksjon og leiligheter.
Typen av innhold en bygning inneholder, avhenger av måten bygningen brukes på. Innholdet påvirker bygningens brennbarhet. En kornfabrikk inneholder støv som kan antennes og eksplodere. Således er en kornmølle mer utsatt for ild enn en kontorbygning. Et sagbruk inneholder logger, tømmer og sagflis, som alle brenner lett. En maskinbutikk, derimot, kan inneholde for det meste metaller som ikke er veldig brennbare.
3. Beskyttelse
Beskyttelse betyr metodene som brukes til å beskytte en bygning fra brann. Den inkluderer både offentlig og privat beskyttelse.
Offentlig beskyttelse er gitt av den lokale brannvesenet. ISO har utviklet et numerisk system for vurdering av kvaliteten på offentlig beskyttelse. Brannvesenene tildeles en klassifisering av offentlig beskyttelse fra en (overlegen) til ti (oppfyller ikke ISOs standarder). Klassifiseringen gjenspeiler følgende tre egenskaper:
- kaliber av brannvesenet
- tilstrekkelig vannforsyning
- effektiviteten av brannalarm og kommunikasjonssystem
Vanligvis vil en bygning i et fellesskap med lav klassifisering av offentlig beskyttelse bli belastet en lavere sats for næringseiendomforsikring enn en lignende bygning i et område med høy klasse vurdering.
Privat beskyttelse refererer til brannbekjempelsesmekanismer som er under forsikringstakerens kontroll. Eksempler er branndører, brannalarmer, brannslukkere og sprinklersystemer. Hvis bygningen inneholder en eller flere av disse funksjonene, kan forsikringsselskapet kreve en kreditt på eiendomsforsikringsfrekvensen.
4. Eksponering
Eksponering refererer til eksterne farer som eksisterer i stor grad på grunn av byggets plassering. Noen farer er naturlige. En bygning som ligger i et bløt område kan bli utsatt for skade ved høy vind. Andre naturlige farer inkluderer sinkholes , hagl, lyn og tung snø. Naturfarer kan variere mye fra ett sted til et annet.
Menneskeskapte farer kan opprettes av nærliggende bedrifter, lokal infrastruktur (for eksempel motorveier) eller allmennheten. Et lager som ligger ved siden av et gjødselverk kan være sårbart for eksplosjonsskader. En bygning som ligger i et område med høy kriminalitet, kan være utsatt for hærverk . Andre eksempler på menneskeskapte farer er sivil uro , forurensning fra nærliggende godstog og røyk fra industrielle operasjoner.
Typer av eiendomsvurdering
Det er to grunnleggende metoder som forsikringsselskaper bruker til å rangere eiendomsforsikring: klasseklassifisering og spesifikk vurdering. I enkelte stater utvikler forsikringsselskapene klasser og spesifikke priser ved bruk av tapskostnadsdata gitt av ISO. I andre stater beregner forsikringsselskapene priser basert på data de har samlet seg.
Klassevurdering
I klassevurdering er bygninger som har lignende egenskaper tildelt til samme klasse. Alle bygninger i den klassen belastes med samme hastighet. Din bygning vil sannsynligvis bli klassifisert hvis den har alle følgende egenskaper:
- Den består av 25.000 kvadratmeter eller mindre
- det inneholder ikke sprinklersystem
- Det er ikke brannmotstandsdyktig
- Det er ikke brukt til produksjon
En klassesats er en gjennomsnittlig rente for gruppen. Denne frekvensen kan justeres opp eller ned for å gjenspeile positive eller negative egenskaper til en bestemt bygning. For eksempel kan et drivhus som er klassifisert, bli belastet dersom det lagrer store mengder gjødsel.
Spesifikk vurdering
Når en bygning ikke er kvalifisert for klassifisering, beregnes en bestemt pris basert på bygningens individuelle egenskaper. Spesifikke priser fastsettes ved å ta hensyn til bygningens konstruksjon, belegg, beskyttelse og eksponering.
Bygninger som er spesifikt vurdert, er generelt mer komplekse og har høyere verdier enn klasseklassifiserte strukturer. Fordi spesifikke priser er basert på bygningens unike egenskaper, må bygningen inspiseres før prisen kan beregnes. En fysisk inspeksjon kan utføres av ISO eller assurandøren. Informasjon om bygningen er samlet under inspeksjonen. ISO eller forsikringsselskapet bruker da denne informasjonen til å beregne en rente (eller en tapskostnad). Frekvensen genereres vanligvis ved bruk av en formel.