En oversikt over hva du skal betale oppmerksomhet til i IRSs nye reparasjonsreg
Hvis en bestemt reparasjon gjør utstyret bedre, gjenoppretter eiendommen til sin normale tilstand, eller tilpasser eiendommen til en ny eller annen bruk, blir utgiften aktivert og avskrivet over flere år.
Reparasjons- og vedlikeholdskostnader som ikke faller under kategorier av forbedringer, restaureringer eller tilpasninger, kan trekkes i sin helhet i året som utgiften ble betalt.
Det grunnleggende
"Hvis du reparerer ting, kan du trekke det fra," sier Steve Nelson, en sertifisert offentlig regnskapsfører som har skrevet mye om å trekke reparasjoner på Evergreen Small Business bloggen og har skrevet en oppdatert e-bok Forberedelse Form 3115 for Nye fast eiendom reguleringer .
"Hvis det du gjør er en forbedring, restaurering eller tilpasning, sier Nelson," de nye reglene sier at vi skal få deg til å kapitalisere det og avskrive det, med mindre det er så mye at det er små poteter. "
Rutinemessige reparasjoner og vedlikehold som kan trekkes av med en gang
"Generelt kan du trekke beløp betalt for reparasjoner og vedlikehold av materiell eiendom dersom beløpene som betales ikke ellers kreves for å bli kapitalisert." (IRS.gov, publikasjon 535, Forretningsutgifter, kapittel 7, avsnitt om reparasjons- og vedlikeholdskostnader.)
Ved å definere hva vi kan trekke fra når det gjelder hva vi ikke trenger å kapitalisere, tvinger dette oss til å stille spørsmålet: må denne utgiften bli kapitalisert? Hvis ikke, da kan vi trekke det fra.
I en annen del av publikasjon 535 klargjør IRS forskjellen mellom vedlikehold og reparasjoner:
"Reparasjoner. Kostnaden for å reparere eller forbedre eiendommen som brukes i din handel eller virksomhet, er enten fradragsberettiget eller kapitalutgift. Rutinemessig vedlikehold som holder din eiendom i en normal effektiv driftstilstand, men det øker ikke vesentlig verdien eller vesentlig forlenge den nyttige Livet på eiendommen er fradragsberettiget i året det påløper. Ellers må kostnaden aktiveres og avskrives. " (IRS.gov, publikasjon 535, forretningsomkostninger, kapittel 11, avsnitt om reparasjoner.)
Legg merke til at her IRS definerer hva de mener ved rutinemessig vedlikehold. Rutinemessig vedlikehold, sier IRS, "holder eiendommen din i en normal effektiv driftstilstand." Et eksempel ville være å forandre oljen på en bil. Ved å skifte olje holder bilen kjører normalt og effektivt, men det gir ikke vesentlig lengre levetid for bilen. Bytting av overføring eller motor vil imidlertid vesentlig forlenge bilens brukstid, og det vil derfor være mer som en reparasjon som må aktiveres.
Kapitalisering av reparasjoner og vedlikehold: "BRA" -testen
Reparasjons- og vedlikeholdskostnader som gjør en eiendom bedre , eller gjenopprette til arbeidsforhold, eller tilpasse eiendommen til ny bruk, må aktiveres og avskrives over flere år. Dette kan lett bli husket hvis man bruker BRA-testen, en mnemonisk mynt av Tony Nitti.
B etterlegg er reparasjoner som gjør noe bedre enn det var før. Spesielt reparasjoner faller under kategorien forbedringer hvis de:
- Løs en feil som eksisterte før du kjøpte eiendommen
- Løs en feil som skjedde mens eiendommen ble gjort
- Forstørre eller utvide eiendommen slik at den har mer kapasitet, eller
- Forventes å øke egenskapens kvalitet, styrke, effektivitet eller produktivitet
For mer informasjon, se Hva er en forbedring? Seksjon av de faste eiendomsavgjørelsene Q & A.
Restaureringer, som man kan forvente, er reparasjoner som gjenoppretter noe til sin normale tilstand. Feste et tak eller erstatte taket helt er to eksempler på restaureringer. Spesielt reparasjoner faller under kategorien restaureringer hvis de reparerer at:
- Gjenopprett forringet eiendom til sin "normalt effektive driftstilstand"; eller
- Bytt ut en hovedkomponent eller en betydelig strukturell del av et stykke eiendom; eller
- Oppuss eiendommen til like ny tilstand; eller
- Resultatet er et fradragsberettiget tap, salg eller bytte, eller tap av skade for eiendommen eller komponenten av eiendommen.
For mer informasjon, se Hva er beløp for å gjenopprette en eiendomsenhet? Seksjon av de faste eiendomsavgjørelsene Q & A.
En daptations er reparasjoner som endrer hvordan eiendommen eller utstyret blir brukt.
Anta for eksempel at en bygningseier konverterer en fabrikk til et showroom. Hvordan bygningen blir brukt, endres fra produksjon til detaljhandel. Siden skattebetaleren har endret hvordan han eller hun bruker eiendommen, blir eventuelle reparasjoner knyttet til tilpasning av eiendommen aktivert.
Spesielt sier skattemyndighetene at en tilpasningskostnad er "Et beløp er betalt for å tilpasse en eiendomsenhet til en ny eller annen bruk hvis tilpasningen ikke stemmer overens med din ordinære bruk av eiendommen på det tidspunktet du opprinnelig satte den i drift "(fra Hva tilpasser enheten for eiendom til en ny eller annen bruk? -del av de faste eiendomsavslutningsreglene Q & A).
Snarveier: Tre Safe Harbour Regler
Den generelle regelen er at utgifter til reparasjoner og vedlikehold må aktiveres og avskrives. Det er unntak fra denne generelle regelen. Faktisk er det tre unntak, som IRS kaller trygge havner. Men selv med en trygg havn kan man ikke bare skrive ut bekostning. IRS forventer at skattebetalere skal gjøre et formelt valg (kalt "valg") ved å vedlegge en valgerklæring til deres selvangivelse.
$ 2500 Safe Harbor Valg for små skattebetalere.
En person eller bedrift kan umiddelbart trekke ut reparasjons- og vedlikeholdskostnader dersom kostnaden er $ 2500 (eller mindre) per vare eller per faktura . En virksomhet med et "aktuelt finansregnskap" har imidlertid et trygt havnebeløp på $ 5000. Denne grensen på $ 2500 trer i kraft for skatteåret 2016.
For skatteårene 2014 og 2015 var grensen $ 500. Se kunngjøringen 2015-82, Økning i Minimis Safe Harbour Limit for skattebetalere uten en gyldig regnskap (pdf), på IRS nettsted for detaljer om denne endringen. For mer informasjon om denne bestemmelsen, se de minimis safe harbor valg av Q & A på IRS nettsted.
Safe Harbor for små skattebetalere
Reparasjoner kan trekkes omgående dersom totalbeløpet betalt for reparasjon og vedlikehold på eiendommen er mindre enn eller lik $ 10.000 eller 2 prosent av ujustert grunnlag av eiendommen, avhengig av hvilket beløp som er lavere . Og sikker havnen er bare tilgjengelig for bedrifter med inntekter under $ 10 millioner og eiendommen som blir reparert har et ujustert grunnlag under $ 1 millioner. For mer informasjon om denne bestemmelsen, se valg av safe harbor for små skattebetalere av Q & A på IRS-nettstedet.
Safe Harbor for rutinemessig vedlikehold
Hvis reparasjonene består av rutinemessig vedlikehold, kan reparasjonskostnadene straks trekkes tilbake. Dette er typen reparasjoner som skjer regelmessig.
IRS har stavet dette ut i detalj. For rutinemessig vedlikehold å være umiddelbart fradragsberettiget, ønsker IRS at utgiften skal tilfredsstille alle fire av følgende kriterier:
- Reparasjoner er regelmessig gjentagende aktiviteter av den typen du forventer å utføre;
- Reparasjonene skyldes slitasje ved bruk i en handel eller virksomhet;
- Reparasjonene er nødvendige for at eiendommen skal fungere effektivt i sin normale tilstand;
- Og det er fullt forventet at reparasjonene må utføres enten:
- Mer enn en gang i løpet av en 10-års periode (for bygninger og strukturer knyttet til bygninger), eller
- Mer enn en gang under eiendommens klasseliv (for eiendom annet enn bygninger).
(Klasselivet refererer til antall år som IRS forventer oss å avskrive eiendom. Dette er omtalt i publikasjon 946, Hvordan avskrives eiendom, spesielt eiendomsklassen i kapittel 4 og vedlegg B.) - fra Safe Harbor for Rutinemessig vedlikeholdsdel av Q & A på IRS-websiden. Et forsiktig ord: Den sikre vedlikeholdshavnen gjelder ikke for utgifter som faller under kategorien forbedringer.
Delvis disposisjoner
Anta at en utleier erstatter et tak på en utleie eiendom. La oss tenke på denne situasjonen. Når eiendommen ble satt i tjeneste som utleie, ble prisen på eiendommen delt i to: land og bygning. Landet er en ikke-avskrevet eiendel. Kostnaden for bygningen ble balanseført og avskrevet over en årrekke (27,5 år for boligeiendommer eller 39 år for næringseiendom). Dermed er kostnaden av det gamle taket inkludert i byggekostnaden og avskrives over tid.
Nå bytte utleier taket. Denne typen restaurering må aktiveres og avskrives (over 27,5 år eller 39 år, som gjeldende). Så nå har utleier to eiendeler som avskrives: den opprinnelige bygningen og det nye taket. Men det gamle taket er inkludert i bygningen. Så på en måte, utleier utleier en eiendel (det gamle taket) som ikke lenger eksisterer. I dette scenariet lar IRS utleier å gjøre en delvis disposisjon. I hovedsak kan utleier avskrive kostnadene ved det gamle taket (dermed fjerne den delen av kostnaden fra bygningens avskrivningsplan).
Hva er fordelen? Dette får en umiddelbar fradrag for det gamle taket, som kompenserer ulempen med å avskrive det nye taket i flere år. Og dette fjerner det gamle taket (dets historiske kost og akkumulerte avskrivninger) av skattebetalers balanse. En ekstra bonus: "Det er ingen avskrivninger gjenoppta fordi det ikke var salg eller utveksling," sier Phil Zaman, en direktør i CBIZ National Tax Office. Dermed resulterer partielle disposisjoner i mindre akkumulerte avskrivninger for å gjenvinne hvis eiendommen noen gang selges i fremtiden.
Hva du trenger å se på
For å kunne avgjøre hva som kan trekkes fra og hva som skal kapitaliseres, vurderer vi hva utgiften er, hvor mye det koster, og hvordan utgiften gjelder eiendommen som repareres eller vedlikeholdes. "Vi må være forsiktige, ikke bare for å skrive ut ting," sier Nelson. "Disse materielle regler har sagt, vi må virkelig se på disse utgiftene." Så hvordan ser vi virkelig på disse utgiftene?
For hver reparasjons- eller vedlikeholdsutgift:
- Gjennomgå fakturaen for bekostning
- Hva er kostnaden for? Påfør BRA-testen: er kostnaden en forbedring, en restaurering eller en tilpasning?
- Hvor mye koster det?
- Er hvert element på fakturaen lik eller mindre enn $ 2500? Er den totale fakturaen lik eller mindre enn $ 2500? I så fall bør du vurdere å bruke de minimis safe harbor.
- Er beløpet lik eller mindre enn $ 10.000? Lige til eller mindre enn 2 prosent av ujusterte grunnlaget for eiendommen blir reparert? I så fall bør du vurdere å bruke safe harbor valg for små skattebetalere.
- Hva er arten av reparasjonen? Er reparasjonen en forventet og nødvendig del av å holde eiendommen i vanlig effektiv driftstilstand? I så fall bør du vurdere å bruke sikker havn for rutinemessig vedlikehold.
- Vurder om man kan skrive av en "delvis disposisjon".
- Kapitaliser eventuelle utgifter etter behov og sett opp en avskrivningsplan for å avregne reparasjonsutgiftene.
Ressurser for å grave dypere inn i reparasjoner og vedlikeholdsavdrag:
- Et In-Dybde Look: IRS Fullfører Regs On Dispositions of Tangible Avskrivbar Property (Parker Tax Publishing, 8. september 2014).
- Legg merke til 2015-82 (IRS.gov, pdf), som endret de minimis sikker havnen fra $ 500 til $ 2500; oppsummert i IR-2015-133: For små bedrifter: IRS øker materiell eiendomsutgiftstærskel til $ 2500; Forenkler arkivering og registrering (IRS.gov, 24. november 2015).
- Materielle eiendomsforskrifter - Ofte stilte spørsmål (IRS.gov, 13. mars 2015).
- Treasury Decision 9636: Veiledning om fradrag og kapitalisering av utgifter knyttet til materiell eiendom (IRS.gov, virkning dato 19 september 2013).
- Inntektsprosedyre 2015-20 (IRS.gov, pdf); oppsummert i IR-2015-29: IRS gjør det enklere for små bedrifter å anvende reparasjonsforskrifter til 2014 og fremtidige år (IRS.gov, 13. februar 2015).
- Materielle eiendomsforskrifter - Reparasjon av retningslinjer og ressurser (AICPA.org)
- Gjennomføring av New Tangible Property Regulations ( Journal of Accounting , 31 januar 2014).
- Rutinemessig vedlikehold Safe Harbor Under New IRS Repair Regulations (Nolo.com)
- Små skattebetalers sikre havn for reparasjon og vedlikehold (Nolo.com)
- Utleiers krav under IRS Repair Regulations (Nolo.com)