En operativ virksomhet er ikke eiendomsmegling og bør ikke selges som den
Selge en arbeidsvirksomhet , selv når eiendommen er inkludert, krever en helt annen tilnærming til verdsettelse. For ofte skjønner eiendomsmeglere og meglere ikke forskjellen, da de ikke får så mange forespørsler om denne typen transaksjonsmiks.
Når en bedriftseier også eier eiendommen, vil de enten lukke virksomheten og selge eiendommen eller selge begge deler . Eiendomsmeglere og meglere er fristet til å liste begge sammen, og det kan være en feil.
En operasjonsvirksomhet er et helt annet dyr fra eiendommen der den bor. Det er også meget forskjellige kontraktsavtaler som er nødvendige for å overføre forretningsmidler. De er ikke som ekte eiendom, og kan inneholde garantier for volum og eksisterende kunde / kundebasert demografi. Verdsettelsesparametrene er svært forskjellige, da en arbeidsvirksomhet hadde "god vilje" hensyn samt eksisterende kontraktlige og muligens leverandøravtaler. Noen ganger kan de ikke overføre til en ny eier.
Eiendomsmeglere
Eiendomsmeglere, spesielt de som er i den kommersielle nisjen, har kunnskap og kompetanse til å analysere leieinntekter og utgifter, og presenterer dem for kunden / kunden for beslutningstaking. Hvor de kan bli korte, er å analysere en virksomhet fra et økonomisk perspektiv. Det er mye under overflaten, og undersøkelsen av en fortjeneste og tap og balanse begynner ikke å komme seg til de sanne fakta.
I det landlige området der jeg trente, hadde en eiendomsmegler notert en forretning for salg, og dette var uten eiendommen. Bygningen ble leid. Som jeg hadde en interessert kunde, ringte jeg og ba om de økonomiske dataene, mottok en P & L og Balanse. Jeg ringte tilbake og ba om en kontantstrøm-sammenbrudd.
Megleren vet egentlig ikke hva jeg ber om.
Virksomheten er ofte svært forskjellig fra kontantstrømmen ; bare spør en IRS agent. En av fordelene med å eie en bedrift er å få noen pauser ved å trekke ut kostnader som virksomhet som ville være personlig ellers. Vi snakker ikke nødvendigvis om ulovlige eller skattefordrende aktiviteter. Et eksempel er fradrag for et kjøretøy og driftskostnad, da det kan brukes til både personlig og forretningsvirksomhet.
Det var en dårlig tjeneste for kunden å liste sin virksomhet når de mest grunnleggende kravene ikke var innenfor hans kunnskapsbase. Enhver god forretningsmegler vil kreve en kontantstrømanalyse fra kunden som en av de viktigste økonomiske dokumentene. Tilpasning til verdien av virksomheten er basert på poster i kontantstrømmen , inkludert:
- Detaljert regneark av alle inntekter
- Detalj av alle utgifter
- Hvilke utgifter går faktisk til fordel for eieren
- En justering tilbake til inntekt for de eier- og ytelseskostnadene som vil gå bort (ikke utgifter til ny eier)
- Et tillegg til utgifter til eier- og nyttekostnader som krever at ny kjøper øker utgiftene (eier / administrerende / kjøper vil ansette leder)
I en tidligere livskarriere solgte jeg en bedrift til et selskap som gikk offentlig på New York Stock Exchange.
De sendte i en gruppe revisorer som tilbrakte flere uker, for det meste kontrollerte kontantstrømmene mine. Et eksempel på en eierkostnad som gikk bort var min lastebilutgift. Selskapet ga meg et kjøretøy, alle utgifter, vedlikehold og drivstoff inkludert. De la tilbake den regningen og økte verdien av min virksomhet, da det ikke var en sann bekostning at de måtte betale etter kjøpet.
Som jeg sa i varelisten, hvis den selge eieren også klarte virksomheten og ikke betalte seg en markedsrente lønn, ville kjøperen måtte justere verdsettelsen av virksomheten nedover på grunn av nødvendigheten av å ansette en leder hos markedslønn.
Som du ser, er det en rekke faktorer som gjør verdsettelsen av en driftsvirksomhet mye forskjellig fra salg av fast eiendom. Og vi har ikke engang kommet inn i beholdningen.
En annen ting om verdsettelse av virksomheten er de ulike måtene som det beregnes avhengig av bransjen eller bedriftstypen.
Det er klart at de fleste eiendomsmeglere ikke skal være engasjert i meglervirksomheten til driftsselskaper, med mindre de har erfaring og kompetanse til å gjøre det. En langt bedre tilnærming ville være å samarbeide med en forretningsmegler som ikke gjør eiendomsmegling. Det vil være et gjensidig fordelaktig forhold, med hver av dere som gir maksimal erfaring og verdi til kunden / kunden.