01 - Renter bare boliglån - Et populært valg i løpet av høyt vurderingsperioder
- Låntakeren tilfredsstiller rektor med ballongbetaling
- Lånet tilbakebetales og låntakeren vil få en ny, betydelig høyere månedlig betaling
- Eiendommen er solgt.
Fordelen er at en rent rent boliglån gir låner muligheten til å utsette hovedstolpenninger for den perioden på 5 - 10 år, og holde månedlige innbetalinger lave, og potensielt frigjøre kontanter for andre investeringer, eller for å møte månedlige utgifter. Også i løpet av denne perioden er rentebetalinger avdragsberettiget (ta kontakt med skattemyndighetene, vær så snill).
En interesse bare boliglån / høy vurdering periode eksempel
Det rentebelagte boliglånet har blitt et populært valg for investorer på områder hvor stigende eiendomsverdier eller høye verdsettelsesperioder har gjort det vanskelig å finne positive kontantstrøminvesteringer.
Her er et eksempel, du ser etter et hjem. Eiendomsverdier og priser stiger i området du ser på. Samtidig har de andre investeringene ikke vært veldig bra. Du kan vurdere en interesse bare boliglån som den bedre strategien. Men husk, långivere ser interesse bare boliglån som mer risikofylt, og de vil pris dem høyere.
Eksempel: En 30-årig rentesikring på $ 100.000 til en rente på 7,0%:
• Rente bare betaling: $ 583 / month, $ 7000 / year
• Konvensjonell betaling: $ 665,30 / måned, $ 7,984 / år
• Besparelser de første ti årene: $ 82 / måned, $ 984 / år
02 - Lånekapital og årsaker til rentenes eneste lån
Renter og hovedbetalinger
Figur 1 ovenfor viser månedsbetalingsplanen for lånet. Investoren betaler bare renter i den første perioden av lånet, og lånet avskrives for å betale hovedbalansen på $ 100 000 over de gjenværende årene.
Figur 2 viser at hovedbalansen forblir flat i løpet av renten-perioden, og begynner først å avta når investoren begynner å betale hovedstol. Et rentebærende lån kan være egnet for en investor som:
- Forsøker å unngå negativ kontantstrøm i de første årene av en investering,
- Planer å vende på eiendommen,
- Har andre bruksområder for kontanter som ville bli betalt som rektor, eller
- Forventer høye nivåer av eiendomsøkning.
Potensielle risikoer
Den primære risikoen for investoren blir etterlatt med negativ egenkapital dersom eiendomsverdien av eiendommen reduseres, siden ingen hovedstol er betalt i løpet av renten-perioden.
Andre mulige risikoer inkluderer:
- Din inntekt har ikke økt som forventet
- Det kan være forskuddsbetaling
- Like mange renter bare boliglån er justerbar rente (ARM), de innledende utbetalingene kan være lave, men hvis rentene stiger, vil også betalingene
- Du har ikke penger når hovedstolsbetaling er nødvendig
- Det generelle eiendomsmarkedet avtar og salg er ikke umiddelbart.
- Det er vanskelig å forutsi hvilke rentesatser som vil bli dersom revisor blir avskrevet.
Forfatteren: Chris Smith er en eiendomsinvestor, grunnlegger av en online referanse for investorer og eiendomsmeglere og har publisert artikler i Corporate Finance Magazine, Euromoney og Business Journal Network.
03 - Oppdater siden Mortgage Crash
OPPDATER:
Jeg ønsket å oppdatere denne artikkelen etterkrasj. Det er nå 2016, og boligmarkedet gjenoppretter fortsatt fra krasj som startet i 2006. Det var mye fingerpekende å sette skylden på krasj, og et av målene var laxutlånspolitikk. Lånselskaper ble klandret for utlån til personer som ikke burde ha fått boliglån, eller til de som fikk boliglån de ikke hadde råd til.
Jeg har ikke noe rentegodt boliglån, da de er en ganske spesiell nisje brukt av investorer. Men noen av dem gikk under fordi de var for høyt utnyttet. Som med mange kreative lånetyper ble rentelånet nesten ikke-eksisterende etter ulykken, men det er tilbake i det vanlige i disse dager. Det serverer visse legitime strategier for investeringsnyke godt.