- plassering
- Finans
- reparasjoner
- Nåværende marked
Evaluer plasseringen av eiendommen
Plassering er en av de viktigste tingene du bør vurdere når du vurderer en potensiell investeringseiendom. Det kan hjelpe deg med å gjøre et utdannet gjetning om eiendommens potensial til å verdsette gjennom årene.
For eksempel snakker eiendomsguru Robert Kiyosaki om fordelene med å kjøpe inntektsegenskaper i nærheten av et høyskolesamfunn. Begrunnelsen er at det alltid er rikelig med leietakere, studentens foreldre betaler vanligvis leien, og du kan ofte betale en høyere leie på grunn av områdets ønskelighet og økt etterspørsel etter leiligheter.
Hva nabolaget er like
- Er det forsted eller urbane?
- Er det nærforretninger, transporthubber, sykehus og skoler?
- Hvilken type leietaker vil ønske å bo der? (familier, seniorer, enkeltpersoner, mellomklasse, etc.)
- Er det rikelig med leietakere i området?
- Er det nær din nåværende bolig? Hvis det er langt unna, må du faktorere reiseomkostninger når det gjelder finansielle kostnader fra pendling og mulighetskostnader fra tapt produktivitet.
- Er nabolaget stabilt, ekspanderende eller i tilbakegang? Er det mange ledige eiendommer eller er det mye nybygging?
- Ser du en mulighet for vekst i fremtiden? For eksempel blir en ny jernbanelinje som kobles til en storby, bygd, eller et nytt selskap flytter til området og skaper nye jobber. Disse kan dramatisk øke ønsket om plasseringen.
Vurder eiendommens økonomi
Kjenn budsjettet ditt
- Hvor mye kan du sette inn i denne investeringen?
- Hvor mye har du råd til å tape?
- Hvis du trenger ekstra midler, hvor vil du få dem fra?
- Hva vil din månedlige boliglånsbetaling og rentesats være?
Se på verdien av eiendommen
- Be om å se de faktiske inntekts- og kostnadsarkene for eiendommen. Hvis ingen er tilgjengelige, må du sørge for at du kan forutsi driftskostnadene rimelig.
- Beregn netto driftsinntekter (NOI) for eiendommen.
- Hva er standard ledig plass for ditt område?
- Hva er den forventede leieprisen for eiendommen?
- Hva ville forsikring koste?
- Hvor mye er skatt?
- Hva vil eiendomsvedlikehold koste?
- Har du bestemt markedets kapitaliseringsfrekvens (Cap Rate) ? Hvis du ikke er klar over markedets Cap Rate, bør du kontakte en lokal eiendomsmegler.
- Når du har bestemt Cap Rate, kan du nå dele NOI med Cap Rate og få den nåværende verdien av eiendommen.
- Har du gjort en sammenlignende markedsanalyse (CMA)?
- Hva er sammenlignbare boliger i området som selger for? Enten du kjøper en leiebolig eller ønsker å slå et hus, vil du være sikker på at du ikke betaler for eiendommen.
Vurder hvilke reparasjoner som er nødvendige
Hvilke reparasjoner er du komfortabel med?
- Ønsker du en eiendom som bare trenger et strøk med maling og nytt teppe, er du OK med en moderat mengde arbeid, eller er du komfortabel med en gut rehab (nytt rørleggerarbeid, elektrisk, gulv, vegger etc.)
Kan du gi råd til å gjøre disse reparasjonene?
- Kostnaden for reparasjoner vil variere sterkt avhengig av om du er i stand til å gjøre det selv eller hvis du trenger å ansette noen andre til å gjøre det.
- Konstruksjonsbudsjettet for materialer og håndverk vil også variere mye, avhengig av om du renoverer et million dollar hjem eller en femti tusen dollar leiebolig.
- En annen generell tommelfingerregel er at reparasjoner alltid vil koste mer enn du har planlagt. Hvis du ansetter en entreprenør, blir en to-ukers jobb ofte til fire uker. Selv om du gjør reparasjonene selv, kan kostnadene komme seg ut av hånden. For eksempel planlegger du å sette opp ny gips i et rom for 800 dollar. Når du åpner veggene, finner du en angrep av termitter og behovet for ikke bare å utrydde, men også å re-ramme veggene. Uventede utgifter som disse vil legge opp raskt. Du vil ikke bare bli rammet av et høyere byggeprosjekt, men du betaler ytterligere finansieringskostnader, kalt "myke kostnader", for å betale boliglån, eiendomsskatt og forsikring på ledig eiendom mens disse ytterligere reparasjonene er fullført.
Vurder investeringen i forhold til dagens marked
Å forsøke å vende en McMansion under en lavkonjunktur vil ikke være det enkleste ventureet. I en lavkonjunktur kan det være en bedre innsats for å lykkes å kjøpe en utelukket eiendom som leier ut til leietakere. Du må se på hva som er trending på eiendomsmarkedet nå, og juster planen din i samsvar med dette.
Hvis du kjøper den McMansion og har penger til å holde den i syv år til du kan selge den til en fortjeneste, så, ja, det kan potensielt være en god investering. En annen ting å se på når du kjøper en bolig er dens videresalgsverdi. Svært ønskelige eiendeler er de som lett kan kjøpes og selges uavhengig av markedet. De er alltid etterspurt. Tenk på dem som nødvendigheter, som brød og vann.
Folk trenger ikke et hus med en inngangspool og et TV-rom. Folk trenger et hus med rent bad og et sterkt tak. Du vil at din eiendom skal appellere til den største mengden mennesker, slik at du har størst antall potensielle leietakere og kjøpere.