01 - Real Estate Investment Evaluation er både kvantitativ og kvalitativ
Jeg tok en titt på en potensiell investering den andre dagen. Det var en viltvoksende fire enhet multi-familie eiendom som ble okkupert i sin helhet eieren, som hadde vært der i tretti år. Eieren var en eklektisk akademisk og det var hver måte av bric-a-brac og antikke spredt overalt. Stedet ble ikke delt opp riktig. Teppe måtte byttes ut og gulv reparert. Det skiftende fundamentet hadde bultet gulvet på steder og hadde skapt store sprekker som løp opp og ned forskjellige vegger.
Jeg turnerte stedet med noen venner av meg - et par som var interessert i å komme inn i fast eiendom. De skrev stedet fra det øyeblikket de gikk i døren. Men da jeg så disse bulger og sprekker så jeg en ting: penger. Stiftingsproblemer skremmer de fleste investorer, noe som reduserer konkurransen og kan myke opp prisen.
Men hvordan vurderer du en avtale som dette? Eller noe, for den saks skyld? Personlig bryter jeg overhodet ned i to kategorier:
• Kvantitativ: Hvordan forventer jeg at eiendommen skal fungere som investering? For denne delen kan jeg piske ut kalkulatoren min, eller regnearket mitt, eller min evalueringsprogramvare og kjøre noen tall.
• Kvalitativ: Jeg må spørre meg selv "Kan jeg trekke den av?" Hvis du er som det store flertallet av eiendomsinvestorer, er du en deltidtaker. Det betyr at du må takle dette prosjektet på toppen av din "dagjobb" og administrere det etterpå. Denne delen av analysen vil ta litt sjelsøking; en kalkulator kommer ikke til å hjelpe deg her.
02 - Kvantitativ - Kjører tallene ved hjelp av Cap-rate
Personlig pleier jeg å se på tre nøkkeltall når jeg vurderer en investering. Cap rate , er det første av disse verktøyene.
Cap rate er bare den årlige nettoinntekten divideres med prisen på eiendommen. I mange år har investorene brukt "1% -regelen" som bare sier at den månedlige leieinntekten for en eiendom skal være omtrent 1% av prisen du betaler for eiendommen. Noen markeder har flyttet seg bort fra dette forholdet på grunn av rakende eiendomsverdier, men i andre kan du fortsatt finne egenskaper som passer til 1% -regelen. Noe som du bør huske på er at 1% tommelfingerregelen er en rettferdig indikator for om eiendommen skal generere nok kontantstrøm på årsbasis for å dekke boliglånsbetalinger pluss utgifter. Det er selvfølgelig mange variabler som går inn i dette (fra skatt til rentesatser til prosentvis nedbetaling som du betaler), men det er et utgangspunkt.
03 - Kontantstrøm som et kvantitativt evalueringsverktøy
Den eneste grunnen til at du bryr deg om cap rate er at du virkelig prøver for en enkel proxy for hva slags kontantstrøm investeringen skal generere. Ved investering er kontanter konge - ignorere denne beregningen etter din fare.
Estimering av kontantstrøm innebærer å utarbeide de store forventede kontantutgangene (skatter, rektor, renter, utgifter, ledige stillinger, avgifter, reparasjoner) og sammenligne det med inntekten som eiendommen produserer. Du kan også gjøre dette via et regneark eller bruke en programvarepakke for eiendomsvurdering.
04 - Rate of Return som et kvantitativt eiendomsinvesteringsanalyseverktøy
Kontantstrøm vil i sin tur tillate deg å beregne eiendommens forventede avkastning (ROR). Avkastning er et mål for lønnsomhet; det måler kontantene som et prosjekt vil generere mot de kontanter du må sette inn i prosjektet.
Du må ha et regneark eller en evalueringsprogramvare for fast eiendom for å beregne dette forholdet. Jeg tror det er svært nyttig fordi det gir meg mulighet til å sammenligne avkastningen jeg forventer på investeringen vs. avkastningen jeg rimeligvis ville forvente for andre, forskjellige investeringer. For eksempel: hvis jeg kjørte tallene for eiendommen jeg beskrev i begynnelsen av denne artikkelen, og det sparket tilbake til meg en avkastning på 8% ville jeg sikkert passere.
Jeg kan forvente å få 8% å investere på aksjemarkedet (lavere risiko, og mye mindre innsats). For risikoen og innsatsen jeg måtte sette inn i dette prosjektet, ville jeg forvente en avkastning godt nord for 20%.
05 - Kvalitativ - Kan du få prosjektet ferdig?
Som jeg nevnte ovenfor, vil kalkulatoren din ikke hjelpe her. Dette er når du trenger å ta en titt i speilet og tenke på hvor mye tid og krefter du skal kunne bruke til prosjektet.
Igjen, la oss se på prosjektet jeg snakket om i begynnelsen av denne artikkelen. La oss si at du sammenligner det mot en lignende mulighet; en annen flerfamilie i samme nabolag, men som krever mindre arbeid. Du vil ta den muligheten over fixer-øvre med mindre den andre tilbyr en betydelig høyere avkastning. Men hvor mye høyere?
For å starte investorer tilbyr jeg alltid det samme rådet: På dette området feiler vi på forsiktighetssiden. Et prosjekt som du kan få gjort er uendelig bedre enn det du har brent ut når du er halvveis gjennom det. Finn noe i ditt komfortområde som tilbyr noen anstendige tall, få det gjort, og gå videre til et mer utfordrende (og forhåpentligvis mer lønnsomt) prosjekt neste gang.
Konklusjon:
Analyse er delkunst, delvitenskap. Ta en titt på de andre emnene i denne delen for flere ideer om evaluering av investeringer.
Forfatter Chris Smith er en fast eiendom investor, grunnlegger av en online referanse for investorer og eiendomsmeglere og har publisert artikler i Corporate Finance Magazine, Euromoney og Business Journal Network.