I vår serie om utleie av eiendommer for utleie av eiendom, bruker vi et eksempel fourplex som vår investering. Du kan få kjøpsdetaljene her , men husk at det var en $ 325 000 kjøp av en fourplex for utleie av alle fire enheter på heltid.
Sjekk alltid alle skattemessige problemer grundig med en skattemessig profesjonell, men IRS vil generelt tillate oss å avskrive verdien av strukturen på denne eiendommen over en periode på 27 og 1/2 år. Dette er den logiske behandlingen av det faktum at bygningene slites ut over tid, eller blir foreldet på grunn av at deres eldre egenskaper ikke lenger er etterspurt.
Så vi har en eiendom som genererer $ 15,192 per år i positiv kontantstrøm, men nå kan vi kompensere noe av den inntekten for skatter. Vi avskriver bygningen ved å trekke ut verdien av landet og dividere byggverdien med 27,5 år for årlige avskrivninger. Avskrivningsberegningen ser slik ut:
1. Kjøpesum - Landverdi = Byggverdi.
2. Bygningsverdi / 27,5 = Årlig tillatte avskrivningsfradrag.
For vårt eksempel fireplex, antar vi at verdien av halv acre som den sitter på er $ 80.000. La oss nå se på beregningen vår:
1. $ 325.000 - $ 80.000 = $ 245.000 Building Value.
2. $ 245.000 / 27.5 år = $ 8909 per år i avskrivninger.
Uten å ta hensyn til andre eiendomsskatt eller boliglånsavdrag , har vi allerede redusert vår skattepliktig inntekt. Som vi ønsker å se på skatteaspekter av eiendommen, legger vi tilbake rektor og interesse for boliglånsbetalinger som vi trukket for kontantstrømsberegningen .
Dermed går våre $ 15,192 kontantstrøm tilbake til $ 34,908.
$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 skatt og forsikring = $ 34,908. Dette er den potensielle skatteforpliktelsen for direkte leieinntekter minus skatter, ledighetstap , forsikring, reparasjoner og direkte utgifter. Vi ser senere på andre fradrag. Men her er hvordan avskrivningen rygger ut.
- $ 34,908 - $ 8909 depreciation = $ 25,999.
Husk at vi ikke brukte penger for å realisere dette fradraget. Og vi har fortsatt andre fradrag å ta. Betalingen er ikke i beregningen ennå, da vi må bryte ut renter fra egenkapitalen. Det er ikke en helt gratis tur på dette fradraget heller. Når du selger eiendommen, må du ta disse avskrivningsfradragene i betraktning ved beregning av gevinster for skatt. Det er imidlertid måter å overvinne de samme skattene med en 1031-utveksling .
Utleie av hjemmet er svært populært, spesielt for nye investorer eller de som vil ha månedlig kontantstrøm snarere enn store kortsiktige fortjenesteforhøyelser fra grossistmarkedet eller reparere og flippe investeringer. Avhengig av alder og tid til pensjon, kan utleieinvestering gjøre mye for deg:
- Nærmer pensjonering - Som du nærmer deg pensjon og begynner å beregne månedlig inntekt fra dagens aksjemarked og andre investeringer, kan du oppleve at det ikke er veldig høy avkastning som kommer deg ut fra utbytte eller renter. Omfordele dine eiendeler, du kan selge aksjer eller obligasjoner og flytte penger til leieboliger. Der hvis mindre risiko hvis du investerer klokt, og avkastningen er høyere. Du har mer månedlig inntekt for å finansiere din truende pensjon.
- Ung, men planlegging - Dette er virkelig hvor du kan begynne å bygge en veldig fin pensjon hvor som helst du vil og leve en god livsstil. Begynn å kjøpe eiendommer som leie, og du vil begynne å skaffe egenkapital som de setter pris på og du betaler ned boliglån. Du kan ta disse fortjenestene med en 1031-utveksling og rulle dem inn i flere utleie, kanskje høyere priset boliger i stedet for flere av dem. Du vil unngå kapitalgevinster i å rulle opp hvis du gjør det riktig.
Utleie av fast eiendom vil alltid være en fin måte å investere, da det alltid vil være leietakere. Bolig- og boliglånsulykket som begynte i slutten av 2006, viser oss hvordan leieeiendom har blitt en god investeringspraksis. Alle de som mistet sitt hjem til avskærmning, ble leietakere mens de gjenoppbygget sin kreditt og sparte for nedbetalinger.
Yngre kjøpere forlot ganske mye markedet i mange år etter at de hadde sett sine eldre slektninger, mistet sine hjem eller egenkapital. De ga en stor etterspørsel etter utleie. Innenlandsk investering er motstandsdyktig mot negative effekter av rentestigninger og inflasjon. Det er en fin måte å dyrke din rikdom på.