Utnyttelse er bruken av ulike finansielle instrumenter eller lånt kapital for å kjøpe og / eller øke den potensielle avkastningen til en investering. Begrepet brukes på både Wall Street og Main Street eiendomsmarkedet.
Det enkleste eksempelet på fast eiendom er et boliglån, hvor du bruker dine egne penger til å utnytte kjøpet. I de fleste tilfeller får en 20% nedbetaling (og en god kreditthistorie) deg 100% av eiendommen og huset du vil ha . Noen boliglån programmer kan til og med la deg legge ned mindre.
Hvis du er en eiendomsinvestor , kan du være i et partnerskap, og partnerne kan sette opp alle deler av pengene, eller selgerne kan være villige til å finansiere noen av kjøpesummen på eiendommen de selger. Alle er eksempler på innflytelse
Et eksempel på innflytelse
La oss si at du har vært på utkikk etter et hus i et flott nabolag. Du finner 2 eiendommer: et hus på $ 500.000 som du trenger et boliglån, og et hus på $ 100.000 som du kan kjøpe direkte.
Scenario 1: Du går videre med $ 500 000 huset, banken, og de vil gi deg et $ 400 000 boliglån hvis du setter ned $ 100 000, eller 20%. Forutsatt at eiendomsmegling i dette området går opp kanskje 5% i året, i 12 måneder er investeringen verdt $ 525.000.
Scenario 2: Du kjøper $ 100.000 huset direkte, det er ingen boliglån, og du skylder ikke noe noe. Hvis eiendomsmarkedet går opp 5% i året, i 12 måneder er investeringen verdt $ 105.000.
I Scenario 1 har leverage jobbet til din fordel, og øker verdien av eiendomsinvesteringen. Men hvis eiendomsprisene falt med 5% i det første året, ville Scenario 1 ha mistet $ 25 000. Scenario 2 ville ha sett en nedgang på bare $ 5000.
Ting å unngå i å bruke eiendomsutnyttelse
Brukes riktig, kan eiendomsmegling være et effektivt verktøy for eiendomsinvestorer for å øke avkastningen på investeringen. Nøkkelen er å unngå å ta avgjørelser uten riktig hensyntagen til risikoområdene i innflytelse. Unngå disse høyrisikadeferdene, og du har en langt bedre sjanse til å realisere suksess i bruk av eiendomsmegling.
01 - Telling på høye nivåer av vurdering
Selv om eiendommen har hatt en pris på 12% til 20% i en årrekke, er det en ekstremt risikabelt proposisjon å regne med at denne satsen fortsetter. Det kan føre til at du betaler for eiendommer, forventer å realisere forskjellen på salg fra takknemlighet. Hvis det ikke skjer, holder du tap eller verre.
Når du planlegger dine leverede eiendomsinvesteringer, se minst i tre scenarier: beste; verst; og mest sannsynlig.
02 - Ender opp med for høy betaling
Det kan virke som en god investering for å kontrollere en eiendom med svært liten forskuddsbetaling. Du ser på tallene og ser en veldig høy avkastning på investeringen på grunn av lavt kontantutlegg.
Problemet er de høyere betalingene som kommer med høyere innflytelse. Hvis dette er et boliglån, kan du for eksempel regne med å måtte foreta månedlige innbetalinger, og jo mer du lånte, jo høyere månedlig betaling.
Skulle markedet myke eller egenskapene dine opplever høyere enn forventet ledig eller kredittap, kan du finne deg selv ikke i stand til å opprettholde de høyere boliglånbetalinger som virket bra i begynnelsen. Hvis du ikke klarer å gjøre måneden, er investeringen din i fare.
03 - Å la god finansiering resultere i dårlig kjøp
Mange investorer har overbetalt for en eiendom fordi de fant nirvana i en høy innflytelsesfinansiering. Sagt annerledes, bare fordi du kan få en eiendom med svært lite kontantutlegg betyr ikke at det er et godt kjøp. Se på verdien av eiendommen i sammenheng med nåværende og forventede markedstrender. Finn "sammenlignbare" eller andre egenskaper som det. Hva har de solgt for? Hva selger i området?
Hvis eiendommen er overpriced, vil verdsettelsen være minimal eller verre, være ikke-eksisterende. Og ve deg til om markedet fornyer seg en stund. Din overpriced eiendom vil være en betydelig dra, og du vil ikke kunne laste den uten å tape.
04 - Å glemme at pengestrømmen er konge
Hvis bare en av disse "ikke" atferdene stikker i tankene dine, er dette det du bør vurdere nøye. Feil i dommen i ett eller flere av de andre elementene her kan overses hvis du har den ene gode ting - utmerket kontantstrøm .
Hvis leien din, minus boliglånskostnadene og utgiftene dine, gir deg en fin kontantavkastning i lommen hver måned, vil det faktum at eiendommen ikke fikk verdi i år ikke være så bekymringsfullt for et arrangement. Men hvis alle dine eiendomsinvesteringer er nede, er du i mye varmt vann.